+7 (499) 500-38-13

Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует

Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует
Автор: Константин Бахтин Автор: Константин Бахтин эксперт-юрист арбитражной практики консалтинговой группы "Гебель и партнеры"

В течение срока аренды арендатор может совершать с используемым им имуществом определенные действия, в том числе и вносить улучшения. Вопрос разграничения отделимых улучшений от неотделимых является неоднозначным и довольно спорным, но в это же время он имеет большое практическое значение. 

Что такое неотделимые улучшения

Любое улучшение означает, что технические характеристики и свойства имущества изменились, повысилась его эффективность, удобство эксплуатации, а также увеличилась стоимость. Именно по этому критерию улучшение отличается от ремонта, который, как правило, подразумевает восстановление, устранение естественного износа и возникших повреждений. Простая замена существующего оборудования улучшением не считается, поскольку отсутствует факт модернизации.

По общему правилу, закрепленному в ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются улучшения, которые не могут быть отграничены от имущества без причинения ему несоразмерного вреда. Это положение применимо к аренде любого имущества, в том числе и помещений.

На практике неотделимость проявляется в том, что при попытке демонтировать улучшения, помещение или здание, в котором они выполнены, получит повреждения. Например, обрушится часть стены, посыпется внутрення отделка, останутся следы от шурупов и иных креплений. В частности, к этой категории могут быть отнесены: система пожарной сигнализации, металлическое крыльцо, новые окна и стеклопакеты. При этом, если повреждения от демонтажа несущественные и их несложно устранить, улучшение может быть признано отделимым.

В свою очередь из положений закона следует, что отделимые улучшения можно демонтировать и в дальнейшем использовать без причинения вреда помещению и самому имуществу.

Поскольку какой-либо нормативно закрепленный перечень отделимых и неотделимых улучшений отсутствует, на практике нередко возникают проблемы с определением их характера. В таких случаях категория устанавливается в судебном порядке с учетом конкретных обстоятельств дела.

В судебной практике можно найти примеры, когда исходя из фактических обстоятельств дела суды признавали в качестве отделимых улучшений арендуемого помещения кондиционеры с монтажными системами и натяжные потолки.

Как прописываются в договоре аренды

В законе отсутствуют какие-либо требования касаемо того, является ли согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений обязательным. Однако без полученного согласия арендатор в большинстве случаев не сможет рассчитывать на получение компенсации.

В это же время требование об обязательном получении согласия от арендодателя может быть закреплено в самом договоре аренды. Также в нем стороны вправе предусмотреть ответственность за несоблюдение этого условия.

Следует учитывать, что на сегодняшний день отсутствует единообразная практика по вопросу того, требуется ли согласование конкретного перечня работ, если самим договором уже установлена возможность внесения улучшений.

В одних случаях суды отмечают, что согласование вида и стоимости работ является обязательным, в других считают это излишним. В связи с этим, чтобы избежать разногласий и споров в такой ситуации, следует заблаговременно запросить у арендодателя согласие.

Кто компенсирует расходы по неотделимым улучшениям арендатор или арендодатель

По общему правилу при расторжении заключенного договора арендатор вправе получить возмещение в счет стоимости совершенных им неотделимых улучшений помещения. Для этого должны соблюдаться следующие условия:

  • неотделимые улучшения выполнены арендатором на собственные средства;
  • арендодатель был в курсе изменений и дал свое согласие на их проведение.

За несогласованные улучшения возмещение положено только в случаях, предусмотренных законом.

Следует отметить, что право на получение компенсации расходов, понесенных в связи с внесением улучшений, по соглашению сторон может быть ограничено договором. Также стороны вправе договориться о зачете стоимости согласованных улучшений в счет неуплаченных арендных платежей.

Что происходит с улучшениями после окончания договора

Поскольку неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения, они принадлежат арендодателю. В свою очередь арендатор при соблюдении определенных условий имеет право на получение возмещения в счет понесенных им расходов.

Отделимые улучшения, напротив, по общему правилу являются собственностью арендатора, поэтому он вправе забрать их. Однако для этого, в случае возникновения спора, ему нужно доказать, что демонтаж может быть осуществлен без причинения вреда арендованному помещению. При отсутствии таких доказательств не факт, что получится вернуть совершенные улучшения.

Читайте также

Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER

Этот сайт использует куки-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.

Запросы (0)

Избранное Смотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть

Сохранить PDF
Сохранить PDF сравнения