Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует

В течение срока аренды арендатор может совершать с используемым им имуществом определенные действия, в том числе и вносить улучшения. Вопрос разграничения отделимых улучшений от неотделимых является неоднозначным и довольно спорным, но в это же время он имеет большое практическое значение. 

Что такое неотделимые улучшения

Любое улучшение означает, что технические характеристики и свойства имущества изменились, повысилась его эффективность, удобство эксплуатации, а также увеличилась стоимость. Именно по этому критерию улучшение отличается от ремонта, который, как правило, подразумевает восстановление, устранение естественного износа и возникших повреждений. Простая замена существующего оборудования улучшением не считается, поскольку отсутствует факт модернизации.

По общему правилу, закрепленному в ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются улучшения, которые не могут быть отграничены от имущества без причинения ему несоразмерного вреда. Это положение применимо к аренде любого имущества, в том числе и помещений.

На практике неотделимость проявляется в том, что при попытке демонтировать улучшения, помещение или здание, в котором они выполнены, получит повреждения. Например, обрушится часть стены, посыпется внутрення отделка, останутся следы от шурупов и иных креплений. В частности, к этой категории могут быть отнесены: система пожарной сигнализации, металлическое крыльцо, новые окна и стеклопакеты. При этом, если повреждения от демонтажа несущественные и их несложно устранить, улучшение может быть признано отделимым.

В свою очередь из положений закона следует, что отделимые улучшения можно демонтировать и в дальнейшем использовать без причинения вреда помещению и самому имуществу.

Поскольку какой-либо нормативно закрепленный перечень отделимых и неотделимых улучшений отсутствует, на практике нередко возникают проблемы с определением их характера. В таких случаях категория устанавливается в судебном порядке с учетом конкретных обстоятельств дела.

В судебной практике можно найти примеры, когда исходя из фактических обстоятельств дела суды признавали в качестве отделимых улучшений арендуемого помещения кондиционеры с монтажными системами и натяжные потолки.

Как прописываются в договоре аренды

В законе отсутствуют какие-либо требования касаемо того, является ли согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений обязательным. Однако без полученного согласия арендатор в большинстве случаев не сможет рассчитывать на получение компенсации.

В это же время требование об обязательном получении согласия от арендодателя может быть закреплено в самом договоре аренды. Также в нем стороны вправе предусмотреть ответственность за несоблюдение этого условия.

Следует учитывать, что на сегодняшний день отсутствует единообразная практика по вопросу того, требуется ли согласование конкретного перечня работ, если самим договором уже установлена возможность внесения улучшений.

В одних случаях суды отмечают, что согласование вида и стоимости работ является обязательным, в других считают это излишним. В связи с этим, чтобы избежать разногласий и споров в такой ситуации, следует заблаговременно запросить у арендодателя согласие.

Кто компенсирует расходы по неотделимым улучшениям арендатор или арендодатель

По общему правилу при расторжении заключенного договора арендатор вправе получить возмещение в счет стоимости совершенных им неотделимых улучшений помещения. Для этого должны соблюдаться следующие условия:

• неотделимые улучшения выполнены арендатором на собственные средства;
• арендодатель был в курсе изменений и дал свое согласие на их проведение.

За несогласованные улучшения возмещение положено только в случаях, предусмотренных законом.

Следует отметить, что право на получение компенсации расходов, понесенных в связи с внесением улучшений, по соглашению сторон может быть ограничено договором. Также стороны вправе договориться о зачете стоимости согласованных улучшений в счет неуплаченных арендных платежей.

Что происходит с улучшениями после окончания договора

Поскольку неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения, они принадлежат арендодателю. В свою очередь арендатор при соблюдении определенных условий имеет право на получение возмещения в счет понесенных им расходов.

Отделимые улучшения, напротив, по общему правилу являются собственностью арендатора, поэтому он вправе забрать их. Однако для этого, в случае возникновения спора, ему нужно доказать, что демонтаж может быть осуществлен без причинения вреда арендованному помещению. При отсутствии таких доказательств не факт, что получится вернуть совершенные улучшения.

Читайте также

• IPG MarketInSight: итоги 2025 10 декабря 2025 Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году развивался под давлением дорогого капитала, изменившейся деловой активности и повышенных требований к эффективности объектов. Девелоперские стратегии пересобирались на фоне ограниченного ввода и роста стоимости ресурсов. Компании стали внимательнее относиться к использованию площадей, а инвесторы — к качеству и устойчивости активов. Эти факторы сформировали новую конфигурацию рынка, итоги которой стали особенно заметны к концу года.
• Диспенсеры vs кулеры: что учитывать при выборе очистки воды для офиса? 05 августа 2025 Обеспечение сотрудников чистой питьевой водой — важная задача для работодателей. Согласно статье 216.3 Трудового кодекса РФ «Обеспечение права работников на санитарно-бытовое обслуживание» работодатели должны создавать комфортные условия для здоровья и эффективной работы.  Чистую питьевую воду в офисе можно получить при помощи установки диспенсеров, кулеров, фильтров умягчителей и фильтров-кувшинов. Наиболее популярным решением, удобным и практичным считаются диспенсеры и кулеры. Системы отличаются высокой производительностью, имеют встроенные функции подогрева и охлаждения воды. Также с их помощью можно быстро приготовить кофе, чай и получить прохладную воду. 
• Проверка контрагентов перед заключением договора аренды коммерческого помещения. Что нужно учитывать арендодателю? 14 февраля 2023 Перед заключением договора, предметом которого является значительная для сторон денежная сумма или имущество, рекомендуется проверить контрагента на наличие признаков ненадлежащего исполнения обязательств. Для договора аренды — это важно еще и потому, что сдача во временное владение и пользование помещения недобросовестному лицу может повлечь не только задержки или возникновение задолженности по арендным и коммунальным платежам, но и причинение ущерба помещению.