Как избежать конфликтов между арендодателем и арендатором?

Конфликты между арендатором и арендодателем достаточно распространены в судебной практике, и, как правило, возникают на почве того, что одна из сторон действует недобросовестно, а по-другому - злоупотребляет своими правами.

Для того что бы избежать конфликтных ситуаций, арендатору необходимо обратить внимание на следующее:

• В первую очередь, нужно проверить Арендодателя на то как он себя вел с другими Арендаторами в прошлом.

Для этого, зная реквизиты Арендодателя, необходимо на сайте Арбитражного суда, а также на сайте районного суда по месту проживания Арендодателя и нахождения помещения которое арендатор берет в аренду, проверить, были ли у этого арендодателя судебные споры с другими арендаторами.

• Кроме того, я рекомендую также проверять Арендодателя по базе судебных приставов (что можно сделать на их официальном сайте).

Если у Арендодателя не было ни судебных споров, не исполнительных производств, то скорей всего он ведете себя добросовестно в отношениях с арендаторами.

• Следующим этапом, идет проверка помещения, которое вы берете в аренду.

В частности, арендатору необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где он во первых сможет убедиться в том что именно то лицо которое сдает ему в аренду помещения является собственником (либо представителем собственника по доверенности, в таком случае необходимо еще будет проверить юридическую силу этой доверенности), проверить нет ли обременений на это помещение со стороны третьих лиц, а также сверить адрес и площадь помещения с тем что указано в договоре аренды.

• Далее идет проверка договора аренды, который собирается подписать арендатор.

Договор нужно изучать внимательно, и обращать внимание в первую очередь на условия его расторжения, на порядок приемки и сдачи помещения, а также на штрафные санкции за неисполнение обязательств сторон.

Если арендатор видит, что размер штрафных санкций, указанных в договоре не соизмеримо большой, при этом в отношении арендодателя их нет вообще, такой договор надо либо редактировать в пользу паритета ответственности сторон (если ваш арендодатель действительно порядочный и он настроен на долгосрочное сотрудничество, он согласится на такие корректировки), либо вообще отказаться от его подписания.

• Всегда нужно обращать внимание на порядок учета коммунальных услуг.

Достаточно часто, особенно если речь идет про аренду помещений в больших офисных или торговых центрах, арендодатели в договорах указывает о пропорциональном распределении оплаты электроснабжения между действующими арендаторами. В таком случае может получиться ситуация, что вы фактически будете оплачивать не стоимость потребленных лично вами киловатт, а ещё и электричество в других помещениях, которые вами не используются.

• Следующим этапом нужно грамотно принять помещение.

В частности, при передаче ключей и подписания акта приёма передачи, арендатор должен проверить текущее состояние данного помещения. Если его что-то не устраивает, то об этом необходимо указать в письменном виде в акте приема передачи, либо не подписывать его, пока арендодатель не устранит данные замечания.

Далее после того как арендатор начал использовать помещение, важно каждый месяц сохранять документы об оплате арендной платы.

При расторжении договора аренды, арендатору нужно точно соблюдать процедуру расторжения прописанную в договоре. При сдаче помещения, нужно подписать акт приема передачи, а также акт сверки взаиморасчетов обеими сторонами.

В случае если по каким-то причинам, арендодатель отказывается принять помещение, либо специально затягивает срок его принятия, данный факт необходимо зафиксировать в присутствии двух свидетелей, о чем также составить акт и указать их данные в нем, и провести видео запись.

В нашей судебной практике, мы регулярно отстаиваем в суде права и интересы как арендаторов, так и арендодателей.

Кейс из практики:

Один из последних споров был связан с отказом арендодателя вернуть обеспечительный платёж арендатору. Дело в том, что данный обеспечительный платеж в договоре аренды был указан как разновидность штрафа за неисполнение обязательства арендатором.

Однако после обращения с иском в суд, и выстраиванием грамотной позицией, дело закончилось миром, а арендодатель вернул данный платеж.

Также в нашей практике было несколько споров, когда арендодатель удерживал имущество арендатора в счет задолженности по оплате арендных платежей. В последнем деле, обратившись с иском в арбитражный суд, такое удержание было признано не законным, а с арендодателя мы взыскали понесенные убытки.

В целом, если арендатор настроен на долгий период аренды помещения, и особенно если арендатор собирается вносить улучшения в это помещение (например, делать в нем ремонт), я рекомендую в обязательном порядке заключать долгосрочный договор аренды сроком более 12 месяцев и регистрировать его в Росреестре.

Читайте также

• Аренда офиса: просрочка арендного платежа 10 октября 2023 Начиная свой бизнес, почти каждый предприниматель сталкивается с необходимостью арендовать офисное помещение. И вот, найдя подходящее, он встречается с арендодателем и заключает договор аренды, в котором прописаны основные права и обязанности сторон и условия, на которых, собственно, офис предоставляется в аренду. Одно из условий, которые стороны закрепляют в договоре – размер арендных платежей.
• Юридические особенности заключения долгосрочного договора аренды 16 августа 2023 Долгосрочный договор аренды является неотъемлемой частью современного бизнеса и относится к одному из самых распространенных видов соглашений. Такая правовая конструкция позволяет, с одной стороны, снизить транзакционные издержки арендатора (переезд, заключение новых соглашений), с другой стороны, предоставляет арендодателю возможность получения стабильной платы за арендуемый объект.
• Продажа объекта, находящегося в залоге у банка 26 июня 2023 В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, в связи с этим существует три формы реализации объекта, находящегося в залоге банка.