Управляющая компания: внешнее или внутреннее управление бизнес-центром

Коммерческая недвижимость – один из доходных инструментов который может давать хорошую окупаемость при грамотном управлении. Игроки рынка по-разному справляются с решением данной задачи: кто-то обращается к услугам профессиональных УК, кто-то управляет бизнес-центром самостоятельно. Внешнее управление деловыми объектами активно практикуется в западных странах. На российском рынке офисной недвижимости формат пока развивается. Officemaps.ru решил выяснить у экспертов, как часто в России прибегают к услугам внешних управляющих компаний, в чем преимущества и недостатки данного способа управления и какие у него перспективы.

Внешнее или внутреннее управление: опыт российского рынка

Сегодня на российском рынке представлены как внешние, так и внутренние управляющие компании. «Но в московских бизнес-центрах преобладает внутреннее управление, под внешним же находится не более 30% объектов, – комментирует Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM. – Такое соотношение обусловлено, в первую очередь, классом коммерческой недвижимости. В целом торговые и офисные центры площадью до 10-15 тыс. кв. м не требуют участия внешних операторов, но для сохранения статуса и класса объекта бывает целесообразно привлечение подрядчика. Поэтому каждый объект недвижимости в данном контексте рассматривается индивидуально с учётом множества факторов: классность, состояние инженерных систем, структура собственности, уровень арендаторов, экономическое обоснование затрат и так далее». С этим мнением соглашается Денис Осипов, директор ГК «САВВА» и добавляет: «В Москве и Санкт-Петербурге объекты чаще передают на аутсорсинг, небольшие бизнес-центры частично делегируют эти полномочия. Если часть офисов используется под собственные нужды, то собственникам бизнес-центра целесообразно иметь свою управляющую компанию. В регионах же почти все бизнес-центры имеют свои управляющие компании, так как уровень сервиса у сторонних игроков достаточно низкий, но высок уровень коррупции».

Тем не менее эксперты отмечают, что постепенно бизнес-центры переходят на внешнее управление. «Основная тенденция, которая уже начинает прослеживаться на рынке – это уход собственников от внутреннего управления, – рассказывает Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate. – Мы можем видеть, как компании, специализирующиеся на внешнем управлении, усиливают свои команды, развивают спектр услуг в данном направлении. Рынок начинает переходить на внешнее управление, но пока не столь быстрыми темпами, как хотелось бы. В Петербурге, например, во многом торможение вызвано небольшим вводом новых объектов».

В качестве примеров внешних управляющих компаний эксперты, в основном, выделяют такие компании как «КРОСТ», «ПИК», «ЛСР». «В целом же сегодня в этом сегменте очень много игроков и большая часть сосредоточена, конечно, в столице и в Санкт-Петербурге. Но данный рынок лучше рассматривать не с точки зрения количества управляющих компаний, а с позиций качества и профессионализма» – резюмирует Вадим Казберов.

Преимущества и недостатки внешнего и внутреннего управления

Эксперты сходятся во мнении, что и у внешних, и у внутренних управляющих компаний есть как плюсы, так и минусы. «Все зависит от качественных и количественных характеристик объекта, состояния инженерных систем и других показателей, – отмечает Вадим Казберов. – С точки зрения внутреннего контроля предпочтительнее управляющая компания в структуре собственника. Но если говорить о повышении статуса объекта, развитии, оптимизации внутренних затрат – целесообразнее услуги профессионального игрока». С точки зрения Дениса Осипова, на выбор того или иного способа управления также влияют правовая форма управляющей компании, оборот, налогообложение компании, количество объектов недвижимости и площади в управлении, наличие собственных бизнес-структур в компании.

Однако, по мнению Ивана Починщикова, для собственников бизнес-центров выгоднее отказываться от инхаус-управления. «Во-первых, это несет за собой дополнительные расходы. Во-вторых, для собственника это чаще всего непрофильный бизнес, и это затрудняет возможность объективной оценки эффективности работы внутренней команды» – объясняет эксперт.

Перспективы внешнего управления на российском рынке

Мнения экспертов относительно перспектив внешнего управления бизнес-центрами в России разделились. Вадим Казберов считает, что практика внешнего управления применима как к обеим столицам, так и к региональным центрам и всем локациям с ликвидными объектами коммерческой недвижимости. «Что касается перспектив, вероятно развитие будет идти средними темпами в условиях жесткой рыночной конкуренции и роста отраслевых издержек. Генерации новых крупных игроков не планируется, но, возможно, будут слияния небольших компаний» – заключает эксперт.

В свою очередь, Иван Починщиков прогнозирует активный рост количества внешних управляющих компаний. «К 2030 году управление объектами коммерческой недвижимости полностью перейдет в руки внешних управляющих компаний. Собственники откажутся от внутреннего управления, такой опыт сегодня развит в зарубежных странах, в России же пока он только практикуется. К 2030 году уровень конкуренции в данном сегменте вырастет, что послужит толчком к профессиональному росту игроков. Ввиду этих причин ориентация на желания клиента станет одним их определяющих факторов при выборе для собственника объекта. В будущем тренд будет развиваться, однако темпы будут зависеть от состояния экономики вообще и состояния рынка коммерческой недвижимости в частности: развитие управляющих компаний трудно представить без вывода новых проектов».