«Умный офис» в российских БЦ

Игроки российского рынка недвижимости давно говорят о необходимости внедрения систем «умного офиса», что позволит повысить эффективность офисных объектов и снизить расходы на их эксплуатацию, но на деле технические ноу-хау встречаются довольно редко. Officemaps.ru решил разобраться в этой теме вместе с экспертами рынка: что такое вообще «умные системы», в чем их эффективность внедряются ли такие системы в российские бизнес-центры и какие инновационные новинки будут актуальны у нас в ближайшем будущем.

Что такое «умный офис»

Как бы часто собственники бизнес-центров не говорили о необходимости внедрения умных систем, окончательного и точного понимания, что же такое «умный офис» до сих пор не существует, по крайней мере на российском рынке.

В России, по мнению Сергея Труханова, руководителя бюро T+T Architects, под технологиями «умного офиса», в первую очередь, понимаются автоматический климат-контроль, регулировка освещения и подсобные инженерные функции. Однако в более глобальном смысле, решения, которые предлагают профильные компании, практически не ограниченны в своей функциональности. Это и системы безопасности с биометрическими сканерами, и видео-аудио контроль и управление процессами, автоматизация не только водоснабжения и потребление электроэнергии, но и учет работы клининговых служб, внутренний мониторинг системы, аналитика.

Как отмечает Павел Дмитриев, заместитель директора департамента интеллектуальных зданий компании КРОК, «умный офис» – это автоматизированные (автономные) инженерные электромеханические системы здания с единой точкой мониторинга (диспетчерской службой) и функционалом отправки оповещений об аварийных инцидентах. Однако на практике, как правило, системы инженерной инфраструктуры здания и системы безопасности разделяют, исходя из их различной функциональной направленности. Поэтому более точно сказать, что «умный офис» – это комплексные мероприятия, направленные на получение наибольшей рентабельности объекта через сокращение эксплуатационных затрат (внедрение единого мониторинга и уменьшение численности обслуживающего персонала), повышение оперативности локализации аварий и их заблаговременного предупреждения, повышение имиджевой привлекательности объекта.

В целом, эксперты считают, что на сегодняшний день значение технологий «умного офиса» преувеличено. В российских бизнес-центрах «умные системы» внедряются скорее в маркетинговых целях. Сергей Грибанов, генеральный директор компании INSYTE Electronics, замечает, что в России мало кто по-настоящему знает, что такое «умный офис» и «умный дом», поэтому собственники используют наличие данных систем как дополнительный аргумент для привлечения арендаторов, при этом, даже не рискуя делать эти технологии основанием для повышения ставки.

Зачем нужен «умный офис»

Эксперты сходятся во мнении, что внедрение «умного офиса» позволяет снизить себестоимость строительства объекта. Например, Сергей Грибанов отмечает, что такие системы понижают расходы на эксплуатацию здания на 20-30%.

С ним соглашается и Павел Дмитриев, который считает, что системы «умного офиса» способствуют повышению эффективности здания и сокращению эксплуатационных расходов. По его словам, одно только применение комплексных решений в системах кондиционирования, вентиляции и теплоснабжения экономит от 30% до 70% затрат на эксплуатацию.

Тем не менее далеко не все игроки рынка готовы вкладывать свои деньги в установку «умного офиса». По мнению Ивана Починщикова, управляющего партнера компании IPG.Estate, собственники прибегают к таким технологиям, если четко видят выгоду для своего бизнеса. Если владелец объекта понимает, что вложения оправданы, он будет инвестировать в эти системы. Но он не станет тратить деньги на решения, когда не ясно, как будут снижаться его расходы, расти прибыль и когда наступит период окупаемости.

Эксперты говорят, что на решение внедрения «умных технологий» могут повлиять и планы девелоперов. Сергей Грибанов считает, что всех собственников можно разделить на две группы: первые после окончания строительства оставляют бизнес-центры в собственности и дальше ими управляют. А вторые – сразу распродают квадратные метры. Тем, кто оставляет недвижимость в управлении, выгодно внедрять технологии «умного офиса», чтобы потом сэкономить на эксплуатации, в том числе на различных системах безопасности, расходе и учете ресурсов. Девелоперы второго типа гонятся за сиюминутной выгодой, потому стремятся максимально снизить себестоимость строительства и максимально дорого продать свои квадратные метры. Пока долгосрочную эффективность внедрения системы «умного офиса» понимает только небольшая часть девелоперов, которые управляют построенными бизнес-центрами, поэтому идея использования таких решений пока не получила широкого распространения на всей территории России и в основном встречается только в двух столицах.

Стоимость и основные потребители «умных» систем

Основная причина, из-за которой игроки российского рынка коммерческой недвижимости нечасто прибегают к умным технологиям, – высокая стоимость. По словам Михаила Турецкого, генерального директора компании ProExpert, внедрение «умных» технологий может увеличить стоимость проекта в два раза. В результате, растет и срок окупаемости. По мнению господина Труханова, в России, где стоимость использования ресурсов существенно ниже, чем в зарубежных странах, такие системы окупаются в течение 20-30 лет, что в ряде случаев делает их использование нецелесообразным для ряда компаний.

Сергей Грибанов соглашается с коллегами: пока собственники готовы инвестировать в «умный офис» минимальные суммы, не более 1000 рублей на квадратный метр. Экмперт говорит о том, что важно также понимать, что системы «умного офиса» внедряются на последних этапах строительства, когда ресурсы застройщиков уже исчерпаны. Это тоже способствует тому, что запрос на интеллектуальные технологии в управлении коммерческой недвижимостью растет медленно. Именно поэтому основными потребителями «умных решений» на сегодняшний момент становятся собственники сети объектов класса А, у которых есть финансовые возможности для реализации таких проектов и понимание их перспективности в будущем. Причем чаще всего внедряют систему «умного офиса» международные компании и прогрессивные отечественные игроки, в основном, из сектора медиа и IT.

География внедрения систем «умного офиса»

В европейских странах системы «умного офиса» повсеместно внедряются в целях упрощения контроля и эффективной экономии на материалах, ресурсах и многом другом. Сергей Труханов рассказывает, что на Западе не редкость, когда учет рабочего времени сотрудника ведется с помощью интеллектуальной системы видеонаблюдения, что избавляет от необходимости пользоваться карточками и валидаторами для данных целей. Также каждый сотрудник заносит в систему отпечаток пальца или скан сетчатки глаза для возможности управления определенным функционалом (от персонального компьютера до промышленного оборудования).

Повсеместный европейский опыт в России пока встречается только в теории собственников, на практике решения применяются редко и, в основном, в Москве и Петербурге. Например, компания КРОК создала «умный офис» для компании «АЛРОСА» площадью 11405 кв.м. Реализация комплексных решений по автоматизации, безопасности и энергоэффективности дала возможность оптимально расходовать энергетические ресурсы и обеспечить условия для безопасной и эффективной работы сотрудников.

Михаил Турецкий вспоминает, что в Петербурге сейчас есть объекты, собственники которых внедряют умные системы в управление и эксплуатацию объектом, но они единичны. В свое время компания «Бюро техники» намеревалась построить на Обводном канале умный БЦ по сертификации LEED, но, к сожалению, проект пока не реализован.

Реже технологии «умного офиса» внедряются в региональных объектах. Павел Дмитриев, например, рассказал о реализованном компанией КРОК «умном» проекте в Смоленской области. В 2016 году был завершен капитальный ремонт, реконструкция и реставрация здания Арбитражного суда, которому присвоен статус памятника истории и культуры народов Российской Федерации федерального значения. В ходе реализации этого проекта были применены современные решения в инженерных и IT-системах.

Будущее «умного офиса» в России

В качестве одного из основных трендов, которые выделяют эксперты, выступает автоматизация всех систем бизнес-центров. Иван Починщиков отмечает, что все новинки в этой области в основном упираются в новый софт, который контролирует все системы и оплаты, а игроки рынка видят будущее за автоматизацией всех процессов и внедрением умных программ.

Павел Дмитриев соглашается и считает, что интеграция всей инженерной инфраструктуры с полноценным проникновением IoT («Internet of Things» - прим. ред.) в инженерные системы здания с автоматизированными размещениями заказов запасных частей (расходников) для выполнения плановых ремонтов (замен) с еще большим сокращением эксплуатирующего персонала – уже не за горами.

Еще одним значимым трендом можно считать повышение энергоэффективности объектов. Так, Сергей Грибанов прогнозирует рост количества бизнес-центров, в которых будут использоваться умные технологии. По его словам, к энергоэффективному «умному офису» девелоперов-управленцев будет подталкивать рост тарифов на тепло и энергию. Экономия ресурсов в этом случае – реальный инструмент сокращения издержек, выхода «в плюс». Также в ближайшее время появятся новые стандарты энергоэффективности зданий, и «умный офис» станет необходимостью.

Подводя итог, следует заметить, что у игроков российского рынка пока нет полного понимания всех преимуществ внедрения «умного офиса» не только с точки зрения продвижения своего объекта, но и в плане снижения расходов эксплуатации и увеличения своих доходов в будущем. Тем не менее эксперты уверены, что в ближайшие 10 лет бизнес-центры массово перейдут на полную автоматизацию анализа потребления энергии и тепла, автоматизацию доступа и защиту от чрезвычайных происшествий, а также широкое внедрение получит голосовое управление.

«Умные системы» – взгляд со стороны УК

Максим Сергеев, технический директор Zeppelin, рассказывает о том, какие инновационные решения можно применять уже сегодня и в ближайшем будущем. «Из глобальных трендов – это более глубокая интеграция технических и управленческих систем. Появляются решения, позволяющие объединять PM (Property Management – прим. ред.) и FM (Facility Management – прим. ред.) направления на единой платформе с интеграцией BMS (Building Management System – прим. ред.), мобильных решений, обусловленных единой логикой и подходом к управлению. Технические заявки (например, отключение приточной установки) могут быть триггером для отправки уведомлений специалисту, ответственному за арендатора, находящегося в обслуживаемой зоне, или ответственному лицу самого арендатора. Это позволяет собирать и анализировать разнородные данные и, главное, – помогает сотрудникам принимать взвешенные решения.

Из технологических новинок, связанных с эксплуатацией, можно отметить продолжение развития BIM-решений (Building information modeling – прим. ред.), интеграция с AR (Augmented reality – прим. ред.) и VR (Virtual reality – прим. ред.) оборудованием, BMS, расширение функций мобильных платформ для организации планирования и контроля проведения работ по ТО и мониторингу.

Мобильные приложения разрабатываются как для внутренних нужд УК, так и для заказчиков, позволяя оперативно подавать заявку или отследить статус выполнения. При наличии подобных решений можно рассчитывать на более системный и предсказуемый подход в работе, что повысит эффективность УК на объекте.

Также грамотная организация работы с BIM-моделью позволит заказчику сохранить накопленные данные о жизнедеятельности объекта, которые могут быть использованы для оптимизации энергоресурсов, принятии решений о модернизации, планировании затрат.

С точки зрения технической эксплуатации в будущем – продолжится развитие автоматизированных систем, будут применяться интеллектуальные решения для реагирования на изменение статусов оборудования, аварийные ситуации без вмешательства человека. Уровень диспетчеризации должен позволить отказаться от регулярных осмотров помещений людьми и минимизировать объем инструкций, выполняемых персоналом. Грамотно разработанная система мониторинга позволит отказаться от плановых работ в пользу предиктивного подхода, обеспечивая минимизацию простоев, аварий и дополнительную экономию операционных и капитальных затрат в процессе эксплуатации».