Проверяем характеристики объекта перед подписанием договора аренды

Автор: Алексей Шаров управляющий партнер консалтинговой компании АВЕРТА ГРУПП

Начальные этапы становления любого бизнеса обычно происходит в условиях высокой рыночной конкуренции и отсутствия возможности спрогнозировать успешность предприятия. При расширении бизнеса или развитии новых направлений предпринимательства также собственникам может быть не всегда очевидна перспектива. Поэтому аренда помещений, требующая существенно меньших затрат, чем владение недвижимостью, бесспорно имеет свои преимуществ. Но арендаторам важно помнить, что даже в условиях срочности договора аренды проверка характеристик выбранного объекта, является крайне важным этапом при принятии решения. Ниже мы расскажем о параметрах самого помещения, которые арендатору необходимо проанализировать перед тем, как поставить свою подпись на договоре.

Локация и пешеходный трафик

Когда количество посетителей напрямую влияет на выручку, важным параметром является проверка пешеходного трафика. Карта не есть территория, поэтому мы рекомендуем направить в выбранную локацию в часы-пик человека, который посчитает «по головам» проходящих мимо пешеходов. Кроме этого, надо оценить наличие конкурентов и препятствия в доступе к помещению, например, отсутствие пешеходного перехода вблизи помещения.

Если в здании несколько есть арендаторов, будет полезно пообщаться ними. На нашей практике были случаи, когда из общения с уже существующими арендаторами выяснились подробности споров с жителями МКД, на первых этажах которых расположены арендуемые помещения. Даже если требования жителей не всегда обоснованы, создать проблемы они способны, в т.ч. посредством вызова миграционной службы для проверки разрешений на работу у строителей, жилищной инспекции на предмет проверки согласования работ по перепланировки, Роспотребнадзора и т.д.

Обеспечение помещения электрической мощностью

Функционирование любого предприятия, будь то стрит-ритейл, общественное питание или офис, невозможно без электроснабжения в достаточном объеме. Подготовка схемы электроснабжения позволит арендатору понять его реальные потребности в мощности и проверить соответствие помещения заданному параметру. На данном этапе важно документально удостовериться в наличии у арендодателя выделенной ему на объект мощности в достаточном количестве и зафиксировать обязательства арендодателя по обеспечению помещения электроснабжением в согласованном размере.

Техническая возможность прокладки вытяжки и установки кондиционера

Наличие вытяжки - важный параметр для арендаторов такого профиля как общественное питание. Если конфигурация помещения и задуманный вами дизайн таков, что проложить воздуховод возможно исключительно при задействовании помещения смежного арендатора или общего имущества собственников помещений в здании, то, такое решение вам могут не позволить реализовать. Если же собственник или арендатор соседнего помещения будет манятся, то его могут демонтировать без предупреждения.

Важным фактором является и техническая возможность установки кондиционера. Не всегда самый кратчайший путь прокладки трассы и места установки внутренних и внешних блоков будут вам доступны. Это может быть связано как с ранее установленным оборудованием иных арендаторов и собственников, так и со статусом здания (МКД, где использование общего имущества осуществляется по решению общего собрания собственников, или объект культурного наследия, размещение оборудования на внешнем фасаде которого запрещено).

Существо предмета охраны в объектах культурного наследия

В центральных частях городов многие здания являются объектами культурного наследия, при аренде которых необходимо изучать охранное обязательство. Это документ, в котором отражается предмет охраны, обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия. Арендатору критически важно знать, что проведение ряда работ на объекте культурного наследия требует разработки проектной документации специализированными организациями с соответствующими допусками и ее согласования с департаментом культурного наследия.

Соответствие фактической планировки помещения планировке, зафиксированной в договоре

Очень часто к договору аренды прилагается архивный план помещения, на котором не отражены последующие перепланировки и изменения. В такой ситуации арендатор может столкнуться с тем, что арендодатель при прекращении аренды может потребовать восстановления помещения в соответствии с планировкой, зафиксированной в договоре. Это приведет к необходимости проведения ремонтных работ арендатором, а соответственно и дополнительных затрат на момент прекращения срока аренды.