PropTech: уроки 2020 года

Цифровая трансформация стала обязательным этапом развития рынка недвижимости в современных условиях. PropTech – новый тренд, охватывающий весь процесс создания девелоперского проекта от создания идеи до передачи покупателю и включает в себя все цифровые трансформации в отрасли: BIM-технологии (информационное моделирование), новый формат продаж, проектирования, взаимодействия с инвесторами, партнерами, подрядчиками и конечным потребителем услуг.

 

Перспективные тенденции рынка коммерческой недвижимости, а также сдерживающие развитие ниши факторы в российских реалиях обсудили ведущие игроки рынка на сессии «PropTech: уроки 2020 года», которая прошла в рамках Proestate.live 10 сентября.

Рынок PropTech – один из самых перспективных в мире. В 2017 году мировой объём инвестиций в стартапы данной отрасли перешел за отметку в 10 миллиардов долларов, к 2020 объём удвоился. В 2023 году, по расчетам международных компаний, объём инвестиций в сегмент PropTech превысит 58 млрд. В российском сегменте дела обстоят скромнее. Ежегодные инвестиции находятся на уровне 17-20 млн долларов.

Взгляд консалтинговой компании на цифровизацию коммерческой недвижимости

Константин Лебедев, руководитель департамента оценки Cushman & Wakefield.

Не секрет, что ландшафт рынка поменялся благодаря COVID-19. Россия вновь стала частью глобального мира, несмотря на санкции, вызовы, стоящие перед нами, стали одинаковы для всего мира.

Восстановления в 2020 ждать не стоит

Во время пандемии расчет был на восстановление привычного режима к 2021-22 годам, но теперь очевидно, что пандемия – это надолго, и восстановление мы увидим, скорее, к 2023. Тем не менее, за это время экономика России проявила себя уверенно, и нам стоит ожидать более ранних сроков.

Стратегий по восстановлению после пандемии, консенсуса относительно того, как будут развиваться рынки, сейчас нет, но есть набор сценариев, и каждому бизнесу подходит разный.

Удаленка не панацея

Удалённая работа стала объективной неизбежностью и глобальным трендом. Исходя из исследований, к ней прибегнули все, и теперь брокеров интересует вопрос, как будет развиваться рынок офисной недвижимости, какие требования будут прилагаться к офисному пространству. Несмотря на эффект удалёнки, 94% компаний планируют вернуть своих сотрудников в офис, но также думают об уменьшении офисных площадей и их более эффективном использовании. Мы рассчитываем на интерес к формату, когда сотрудник будет работать частично в офисе, частично дома, а также в некоем общественно-рабочем пространстве. Это закономерный тренд постковидной эпохи.

Прошло не так много времени, чтобы видеть значительные перемены на рынке – нынешние показатели не сильно рознятся с мартовскими. Ожидается отложенный спрос на офисные пространства со стороны инвесторов и арендаторов к концу этого года. Сейчас происходит реорганизация, требующая времени, и после того, как будут проработаны сценарии, компании выйдут на рынок с интересными решениями.

Возрождение ритейла

Существует расхожее мнение, что объекты торговой недвижимости пострадали больше всего. Но сценарии о низкой посещаемости ТЦ не сбылись, и загруженность уже сейчас находится на уровне 85-90%. Поэтому скидочные меры собственников по отношению к арендаторам носят временный характер.

Усиление интернет торговли

Популярная тема для обсуждения - E-commerce и её апрельский взлёт. Россия наравне со всеми была причастна к данному тренду.  Элемент E-commerce оказался очень важен для сегмента складской недвижимости. Мы наблюдаем движение капитала в сектор индустриальной логистики, - западные инвесторы переключились с ритейла. В ближайшие несколько лет этот тренд будет поддерживаться. Уровень вакансий сейчас находится на исторически минимальном уровне. Востребованность складского сегмента в России оказалась высока.

Как итог, хочу выделить ключевые направления для PropTech.

• Здоровье. Необходимы решения, которые позволят улучшить качество воздуха в помещении, управлять температурным режимом, или приложения, которые могут подсказать, как увеличить дневную подвижность.
• Биологическая безопасность. Речь идёт о решениях температурного контроля, которые предотвратят выход в общественные места в случае, если человек не здоров.
• Кибербезопасность. Проникновение технологий в нашу жизнь накладывает определённые ожидания относительно использования персональных данных их защиты. Отдельная история – коммерческая информация и её конфиденциальность.
• Изменение роли офиса. Трансформация от «места для встреч» до места, где люди взаимодействуют, обмениваясь идеями и информацией. Это требует пересмотра дизайна офисных пространств.

Перспективы на ближайшие 5 лет: основные драйверы роста, главные тормозящие факторы

Виктор Козин, вице-президент Becar Asset Management

Связь PropTech с сегментом рынка не всегда прозрачна. В сфере девелопмента PropTech выражен в 3D-моделировании проектов зданий, 3D-печати, при помощи которой начинают печатать целые строения (что показывает практика Китая и ряда других стран), а также в системе «умный дом», которая повышает интерес покупателей и инвесторов к объектам недвижимости.

Отельная индустрия также приобщена к подобным технологиям. Наглядно это демонстрируют кейсы робота-консьержа, автоматизированный ресепшн, информационный центр. Также распространяются мобильные приложения с опциями самостоятельной регистрации в отеле, универсального ключа и пульта от всех приборов.

Развитие складских площадей

Говоря о складских помещениях, повышенным спросом стал пользоваться распределительный центр. Очевидна роботизация складских пространств. Яркий пример - склад Amazon, который работает практически без людей. В Германии экзоскелеты помогают грузчикам работать с большими весами. Голосовое управление, которое помогает общаться с ИИ без использования компьютера.

Повышенный спрос на digital

Отдельная тема – дата-центры. С развитием облачных технологий и цифровизацией нашей жизни «офисы для машин» пользуются и будут пользоваться повышенным спросом. Существуют интересные решения в области использования побочного продукта дата-центров – их тепла. В России это тепло, как правило, выбрасывается на улицу. В Швеции же излишки тепла используются для отопления помещений.

В smart-офисах диджитал-решения пользуются повышенным спросом. Так московский Альфа-Банк тестирует систему распознавания лиц, способствующую подгрузке информации по входящему клиенту. Также востребованы пропускная система, которая работает в синхронизации с Face-ID, бронирование любых помещений, например, переговорок в 1 клик. 

Живой ритейл сегодня теряет клиентскую базу, ведь многие пристрастились к онлайн-шопингу, который не съедает время покупателей. В связи с этим, актуальными являются VR-технологии, помогающие в просмотре ассортимента и примерке. Создание электронных профилей, оплата по Face-ID также сопутствуют сегменту ритейла.

Царство usability

Сфера обслуживания максимально связана с «цифрой». Этот сегмент напрямую заточен на клиента, который определяет рынок. Если у клиента нет возможности оперативно заказать желаемую услугу, он мгновенно перейдет к вашему конкуренту с более комфортным и дружественным интерфейсом продукта.

Пандемия стала тем самым драйвером digital-решений во всех сегментах бизнеса. Государственная поддержка в России также начала развиваться несколько лет назад. Её очевидным продуктом стали гранты федеральной программы, ярмарки стартапов. Повлиял и международный обмен опытом в формате конференций, где участвуют представители всевозможных сфер жизни человека: от здоровья до ритейла.

Что мешает капитализации недвижимости?

Существуют и сдерживающие факторы, мешающие развитию передовых технологий в России. Хотя digital-решения способствуют дополнительной капитализации объекта недвижимости и повышению спроса на него, в нашей стране есть 44 и 223 ФЗ, которые не учитывают digital-ориентированность как преимущество. Подрядчиков до сих пор выбирают на основе аукционной процедуры, и приоритет получает более низкая стоимость. Вторая очевидная проблема для PropTech в России - стоимость самих этих технологий. От идеи до внедрения проходит несколько лет, а прототипы стоят дорого.

Наиболее перспективные ниши на рынке PropTech. Какие продукты нужны девелоперам / застройщикам / банкам / брокерам?

Кирилл Малышев, ПРОПТЕХ.РФ.

Если поделить участников рынка на 2 категории, то мы видим рынок технологий (вендоры, интеграторы, собственные разработки) рынок недвижимости (все участники, владеющие недвижимостью). Всем, у кого есть квадратный метр, понадобятся технологии в той или иной степени.

До определенного цикла объекта недвижимости используются примерно одинаковые технологии. Это анализы рынка, земельного участка, строительство, проектирование. BIM должна работать со строительством, ведь она закрывает множество важных функций: от мастерпланинга до управления строительством. Далее начинаются различия.

Смотрим на инвестиционные показатели

Бизнес центрам, ТЦ, складам важно построить и продолжительное время оперировать. В операционное управление входят техническая эксплуатация, property-менеджмент, технологии для которого уже есть. Далее особое внимание должно быть уделено инвестиционным показателям, особенно когда портфель большой.

В случае с ТЦ добавляются технологии, связанные с маркетингом и системами безопасности (видео-аналитика, контроль доступа и прочее). Торговые сети можно и нужно контролировать удалённо: от взаимодействия с покупателями до логистических решений, это огромное и перспективное поле для PropTech. Ковер лишь помог нам в этом убедиться.

Жилье - здесь и сейчас

Жилую недвижимость важно быстрее и дешевле построить, быстрее и дороже продать. Соответственно, все технологии, которые используются при ее строительстве, нацелены на эти две задачи, они нужны сейчас и перспективны в будущем.

Работа и сайтами, сегментация покупателей также имеют большой потенциал роста. Развивая гостиничный сегмент, внимание нужно уделять универсальным для недвижимости аспектам с акцентом на оптимизированный универсальный сервис.

Думать глобально

В работе с городом, инфраструктурой, государственными корпорациями KPI уже другой: акцент должен смещаться в сторону инвентаризации, систем учета, управления рабочими местами, поскольку необходима оценка эффективности пользования проекта. Обобщая вышесказанное, вывод един: на любом объекте недвижимости с «претензией на перспективность» должно стоять технологичное оборудование, которое как выполнять задачи, так и принимать аналитические решения. Для реализации бизнес-идей необходимо просчитывать каждый шаг на пути к их исполнению, с чем у российского рынка возникают сложности. В этом очевидном, но не решенном тезисе и заключается перспективность PropTech.

Digital-инструменты в кредитовании бизнеса под залог недвижимости

Владимир Олейников, партнер группы компаний SRG

Вокруг технологий, внедряемых на всех этапах жизненного цикла недвижимости, сегодня ведутся бурные дискуссии. Я бы хотел рассказать о другой стороне процесса - о технологиях, которые используются в процессе кредитования под залог недвижимости. Обобщенно процедура делится на этапы подачи заявки, её одобрения, оценки объекта кредитования, страхования, электронной регистрации, мониторинга и сопровождения клиента и закрытия кредита. На всех этапах присутствуют различные технологии. Пандемия послужила толчком для их внедрения уже во втором квартале 2020 года.

Техно-коробки

Во время карантина в банках активно создавался единый документооборот. В том числе по работе с внешними подрядчиками, страховыми компаниями и далее по списку. Особенно актуальным стал вопрос о переходе в онлайн-приложения для проведения осмотра и внедрении технологий удаленного мониторинга. Происходили процессы автоматизации хода залоговых заключений. Создавались технологичные, коробочные решения в сегменте кредитования МСБ, типовых объектов. Автоматизировались и регистрация залога, снятие обременений.

Существует несколько разумных решений электронного документооборота. Всем участникам процесса хочется иметь единый структурированный архив в электронном виде, с которым удобно работать. Появляются системы автоматической верификации различных параметров заключений о стоимости. При взаимодействии с внешними подрядчиками необходимы технологии, которые позволяют контролировать статусы, сроки реализации объектов, следом появляются системы оценок качества работ подрядчиков, система рейтингования и прочее.

Агрегация данных недвижимости 

Стоимостная база недвижимости поможет объединить информацию о предложениях объектов недвижимости, о кадастровой стоимости, о реальных сделках, которые вывешиваются на ресурсе арбитражных управляющих, закрытые источники банков о залоговой стоимости имущества и закрытую информацию различных участников рынка о купле-продаже. На текущий момент происходит агрегирование этих баз данных, в первую очередь, открытых.

Исходя из аналитики кадастровой и залоговой стоимостей по регионам, более, чем в половине случаев, стоимость рознится практически на 30%. Благодаря «финтеху» ситуация должна выравниваться.

Взглянуть на ситуацию целиком

Параллельно с формированием баз создаются инструменты по обработке информации. Сейчас востребованы инструменты по расчету стоимости объектов, автоматизированному формированию аналитических отчетов по разным типам недвижимости, ставкам аренды, скидкам на торг. Также банки стали прибегать к разработкам, которые позволяют делать портфельный анализ по средним индексам изменения квартальных цен.

Существуют качественные базы и инструментарий, которые участники рынка могут использовать для реализации объектов недвижимости. Зная стоимость объекта, обозначенную продавцом, можно сразу получить информацию по ценам конкурентов, а также по ценам объектов, которые уже были реализованы, что важно для сравнительного анализа. Возможно сделать и оперативный расчет стоимости своего объекта, исходя из цен на рынке. Во втором квартале при необходимости осмотра объектов недвижимости пригодились приложения с опциями фотографирования. На проведение съемки выделялось ограниченное время. Это позволяло достоверно и оперативно передавать фото с GPS-координатами и датами в банки.

Тенденции выхода на рынок недвижимости

Тенденции рынка уже определены участниками, которые внедрили в обиход IT-решения для определения залоговой стоимости, чем ранее занимались подрядчики или сотрудники банка. Более того, раньше подобные алгоритмы ассоциировались лишь с жилой недвижимостью. Теперь подобное легко осуществимо в рамках работы с коммерческими объектами, и данный тренд набирает обороты.