Офисы: трансформация формата?

Подход к формированию офисных пространств значительно поменялся за прошедшие годы. Open space, кабинетная система, гибкие офисы, коворкинги, тяготение к центру и, наоборот, децентрализация – все эти тенденции и форматы мы видим на современном офисном рынке. Кроме того, текущий год представил в новом свете значение домашнего офиса. Ведущие игроки рынка офисной недвижимости обсудили изменения рынка и его перспективы в рамках дискуссии «Офисы: трансформация формата?», которая прошла в рамках Proestate.live.

Обзор рынка офисной недвижимости, коворкинги / гибкие рабочие пространства, тенденция и обзор на сегодня

Рассказывает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield

Исходя из результатов аналитики за последние 8 месяцев, выявлены устоявшиеся тренды на рынке офисной недвижимости.

Образовалась новая экосистема, на которую все большее количество компаний склонны ориентироваться при рассмотрении вопроса организации офисного пространства. В перечень тенденций входят работа из дома, локальные бабы, гибкие офисы ближе к клиентам, «третье место» работы для сотрудников, городской хаб для обучения и коллабораций и ядро организации (кампус). Теперь каждое место должно отражать потребности человека в коммуникациях, здоровой среде, удобстве и функциональности.

Сам по себе рынок офисных площадей очень гибок и легко адаптируется к новым трендами и вызовам времени. Кабинетная система прошла эволюционный путь через формат её смешения с open space до безопасного офиса. Теперь, после эпидемии коронавируса мы пришли к формированию гибкого и здорового офиса, который отличается многофункциональностью и отсутствием привязки к одной локации.

Пришел тренд на уменьшение объемов площадей. Также некоторые клиенты рассчитывают на переформатирование офисных метражей, так как не находят свое рабочее пространство достаточно функциональным после удалённого опыта. Третье веяние предполагает полную децентрализацию компании, основанную на представлениях о % сотрудников, которым резоннее работать из дома.

Бизнесам, которые плохо пережили ковид, в качестве временных мер придется сокращать площади, и офис для них станет исключительно хот-деском, местом для переговоров. Те, кому хватило ресурсов на изоляционное время, расширялся, и теперь такие клиенты рассматривают актуальные решения по консолидации имеющихся и новых пространств.

Высокий спрос на гибкие рабочие пространства подкрепляется предложением рынка Москвы. Так оператор Space 1 вышел на первое место по количеству кв.м (46 тыс.) За время карантина количество его площадок достигло 12 локаций. В аналогичный период расширялись и другие участники московского рынка, и объем рынка составил 214 тысяч «квадратов» к августу 2020 года. Средний ценник за одно рабочее место в коворкинге в центре города составляет приблизительно 35.000 рублей в месяц. Сегмент продолжает привлекать арендаторов нулевыми инвестициями в отделку, короткими сроками договора: выход возможен от года до 18 месяцев.

Несмотря на тенденции, вакансия скорректировалась. Если в 2019 году количество свободных помещений составляло 1,75 млн кв.м, (9,6%) то в августе 2020 цифры изменились на 2,2 млн кв.м (12,2%). Ситуация будет меняться тогда, когда компании придут к пониманию своих перспектив в нынешних неопределенных условиях.

Гибкие офисы. Стоит ли идти на поводу у тенденций и как найти свою модель эффективного пространства для работы

Рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор ООО «Эс Эй Риччи ПМ» KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™

Само определение «гибкий офис» трактуется всегда по-разному. Но подойдем к термину идеологически. Гибкое пространство подразумевает готовность адаптироваться к изменениям, к тому, каким образом и когда будет выполняться работа. Существует десяток режимов работы, и для каждого формата необходимо определить те активности (индивидуальные / командные), ради которых создаются сами пространства.

Под гибкостью рабочего места мы должны подразумевать гибкость рабочей среды. Обе стороны обеспечивают гибкость пространства, в котором они трудятся. Так сотрудники могут изучить новое программное обеспечение, повысить свою эффективность, рационально распределять свою загрузку. Сотрудники с гибким сознанием помнят о целях компании и работают над их достижением. В свою очередь, руководство должно пользоваться концепцией индивидуального подхода и учитывать личные потребности каждого. Речь идет о построении доброжелательной среды, оказании помощи, системах поощрений, решениях о частично удаленной работе и тому подобном. Баланс между работой и личной жизнью позитивно отражается на целедостижении, и у компании растет прибыль.

Стоит упомянуть отчёт исследовательского института Генслера «Рост гибкого рабочего пространства в корпоративном секторе за 2019 год». Он был направлен на выявление движущих сил и препятствий на пути внедрения «умных площадей» для крупных корпораций. Были проанализированы планы таких компаний, связанные с оперативным обслуживанием, арендой, совместным управлением smart-офисами и опытом конечных пользователей.

Было отмечено, что наиболее зрелые корпорации в контексте внедрения гибкой работы нашли больше позитивной обратной связи от пользовательского опыта. 69% таких пользователей согласны, что их рабочее место помогает больше коммуницировать. 57% сообщили, что им больше нравится на работе. Но только 29% опрошенных согласились с тем, что их гибкое рабочее место повысило их эффективность, а 38%, наоборот, не согласились с таким тезисом.

Исследование, проведенное в США, показало, что 14% респондентов, работающих в компаниях со 100 сотрудникам и более и частично работали в коворкинге. Несмотря на эту тенденцию, 46% людей, занятых в сфере консалтинговых услуг, предпочли бы вернуться к традиционной структуре.

При анализе того, какая модель больше удовлетворит потребности корпораций, выяснилось, что корпоративные клиенты склонны использовать частные коворкинги. Тем не менее, совместный подход к использованию гибкого пространства (когда компания сотрудничает с поставщиком услуг) развивается находится на подъеме. Все чаще компании рассматривают подключение третьей стороны как выгодный процесс управления объектом.

В соответствии с текущими сдвигами данной отрасли, прогнозируются будущие тенденции изменения пространства.

Рабочее место будущего будет в большей степени услугой и условиями, чем продуктом.

Условия работы, рабочее пространство и социальная динамика будут способствовать повышению производительности.

Будет расти количество рабочих мест, ориентированных на гостеприимство, где приоритетом также являются удобства.

Рабочее место будет рассматриваться как место для повышения квалификации и творческого решения проблем.

Учитывая продолжающиеся геополитические сдвиги, будет увеличиваться количество глобально связанных гибких пространств в качестве более широкой платформы точек соприкосновения, которые позволят корпорациям присутствовать на новых рынках без создания базы.

Гибкие пространства должны соответствовать индивидуальным предпочтениям, обеспечивая при этом широкий спектр рабочих условий, особенно тех, которые предлагают более уединенные альтернативы офису открытой планировки.

Сегодняшним работникам важна не только зарплата. Им нужно пространство, где они могут эффективно выполнять свою работу, но при этом чувствовать связь с более высокой целью. Люди лучше всего справляются с обязанностями, когда у них есть множество мест для работы, из которых они могут выбирать в течение дня наиболее подходящие.

Сам выбор порождает чувство расширения возможностей и повышает индивидуальную производительность. 79% людей на рабочих местах, предлагающих различные комбинации работы, удовлетворены условиями труда. И речь идет о пространствах, которые выдерживают баланс между открытыми и закрытыми. Открытые места с достаточным количеством личного пространства явно получают самые высокие оценки по эффективности и удовлетворенности.

Компании с самым высоким уровнем вовлеченности сотрудников сообщают, что их прибыль на 21% выше, количество прогулов ниже на 41%, а лояльность клиентов на 10% выше, чем у коллег. Это большие и серьезные цифры, которые кардинально меняют Уровень конкурентных возможностей компании в конкурентном мире. В свою очередь рабочие места, созданные для отдыха, дают наименьший прирост производительности. Организация рабочего пространства должна базироваться на холистическом подходе и учитывать когнитивный, физический и эмоциональный факторы.

Влияние COVID-19 на мировой рынок гибких офисных решений

Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia

Стоит подчеркнуть 2 важных тезиса. Первый гласит о том, что офис в центре города уже неактуален, и эта тенденция постепенно набирает популярность особенно в Москве. Второй заключается в идее, что карантинные меры расставили акценты на централизованных объектах с неплотной застройкой, просторными офисами, местами общего пользования и местами для прогулок.

В текущий момент компании-арендаторы делятся на 3 группы: те, кто устал от удаленки и наблюдает ее неэффективность, те, кто готов к частичному возвращению в офисы, и те, кто выступают исключительно за удалёнку и откладывают возвращение в офис на неопределенный срок (в России ориентируются на 1 января 2021).

Комплексные объекты с большими площадями как раз привлекли первую группу клиентов и на данный момент заполнены на 20-30%.

Прогнозы на будущее делать невозможно, но одно понятно точно: офисный рынок и классический офис не умрут. Все тенденции, которые мы сейчас наблюдаем, не новы. Важно понимать, что COVID-19 не изменяет офисный рынок. Эта ниша - шеринг-дески, гибкие офисы, коворкинги - развивается обособленно, пандемия лишь придала ускорение. Формат удалённой работы также пробовался и ранее, теперь его просто пришлось попробовать всем и сделать свои выводы об эффективности.

В связи с этим у нас не должен появиться радикально новый формат работы. Пандемия внесла свои коррективы. Безусловно, ожидается снижение спроса на рынке, так как многие бизнесы попали в экономическую яму и увольняют персонал. Но есть и те, кто расширяется. Тот же Amazon принял около 400 сотрудников за последние месяцы. Кто-то не собирается ничего менять, в том числе и офисное пространство, находясь в относительной стабильности.

В моменте пандемия привнесла изменения в жизнь девелоперов и УК за счет требований Роспотребнадзора, которые необходимо соблюдать. Но это временная история, которая однажды закончится. В длительной перспективе рынок офисов продолжит развиваться также, как это было до пандемии, просто ситуативно изменятся темпы развития.

В дальнейшем в Москве не останется площадей, которые не будут связаны с понятием «гибкие офисы». Компании будут стремиться к этой гибкости, но каждая оставит за собой hab («дом» компании). Мы будем все больше уходить от дисциплинарных рамок, которые раньше были были стандартом для классического рабочего процесса.

Тренды и технологии, которые помогут сделать офис безопаснее и комфортнее после пандемии

Екатерина Ньюман, партнер строительной компании Q1 Group, эксперт PMI

Введение режима самоизоляции весной и перевод всех сотрудников на удалёнку – беспрецендентная мера, которая сама по себе повлияла на рынок. 50-60% российских компаний не были к этому готовы.

Из-за COVID-19 социальная роль офисов изменилась кардинально. Границы офиса существенно расширились, появились новые инструменты для удалённой работы, на первый план вышли эффективность и умение работать в условиях кризиса.

Офис 2020 стал не только более умным и автоматизированным, но и более гибким, комфортным, учитывающим потребности работников в безопасности и социализации. У многих сотрудников появился выбор: работать из дома хотя бы пару дней в неделю или в офисе.

На сегодня мы понимаем, что удаленная работа - ответственность каждого человека, а инвестиции в смарт-офис и сопутствующие технологии - необходимость, а не роскошь. Прежде, чем решиться на внедрение SMART-системы, нужно понимать, как она будет работать на ваш бизнес после окончания пандемии. Инвестиции в такие системы большие, однако их обслуживание будет стоить значительно дешевле.

Из востребованных новинок с высоким юзабилити сейчас есть вентиляционные системы. Крупные компании уже интегрируют датчики CO2. Очистка воздуха ради здоровья особенно актуальна сейчас, но в дальнейшем её значимость очевидно не уйдет на второй план. Циркуляция чистого воздуха важна для здорового климата в помещении. Хьюстонский Университет разработал фильтры на основе нагретой до 200 градусов никелевой пены для улавливания и уничтожения бактерий. Данные фильтры внедряются в вентиляционные системы и за счет постоянного прогона воздуха очищают воздух как от пыли, так и от бактерий.

В рамках мирового опыта уже применяются электростатические и плазменные очистители воздуха, озонаторы, обеззараживающие устройства закрытого рециркулярного типа, совмещенного со светодиоидным офисным светильником. Также в ходу стационарные и мобильные перегородки с антибактериальным покрытием. Заказчик свободно выбирает опцию, в которую готов вкладываться, и этим обеспечивает чистую офисную среду, свободную от переживаний о биологической безопасности.

Компании заинтересованы в том, чтобы система была полностью обновлена и предпочитаемые ими очистители были интегрированы в систему очистки воздуха, работая автономно.

Более простыми решениями являются QR-коды, опции Face-ID, которые обеспечивают бесконтактный проход в строение и контроль посещения. И также популярны бесконтактные термометры, фиксирующие температуру тела сотрудников, что важно для предотвращения распространения различных инфекций.

Планировка офисного пространства напрямую касается мер безопасности здоровья сотрудников. Снижение популярности open-space – тренд, который стал развиваться ещё до пандемии, начиная с 2018 года. В новых планировках будут детально проработаны сценарии перемещения сотрудников. Увеличатся расстояние между рабочими местами и метраж рабочего места.

Безопасность общих зон будет достигаться при помощи современных технологий и материалов, а также датчиков присутствия. На общее число сотрудников будет выделено 50 % рабочих мест. Результатом такой меры станут комфорт, гибкости экономия на операционных расходах.

По итогу, демократичность open-space сохранится, но планировки будут более приватными и камерными. Главные задачи – сокращение количества одновременно работающих сотрудников.

Дальнейшее развитие получит система управления проектами agile, где на первом плане стоят коммуникации между людьми, при этом не только коммуникации в офисном пространстве, но и при помощи любых современных средств связи. Увеличится влияние экологического тренда на эргономичное рабочее пространство, натуральные материалы и здоровый образ жизни.