Офисный build-to-suit

В последние годы игроки рынка все чаще говорят о строительстве офисов в формате build-to-suit, но в России формат пока не получил такой популярности как в Европе. Officemaps.ru решил выяснить у экспертов, как давно build-to-suit пришел на российский рынок, в каких сегментах чаще встречается, а также в чем плюсы, минусы и перспективы построенных «под себя» объектов в офисном сегменте.

Отечественный build-to-suit

Строить офисы под требования конкретного заказчика – это практика, которая успешно реализуется в Западной Европе. В первую очередь, такую популярность build-to-suit за границей эксперты связывают с особенностями экономического развития западных стран. «За рубежом активное развитие build-to-suit связано с более высокой стабильностью экономики – зарубежным девелоперам проще пойти на риск, поскольку меньше вероятность, что клиент за время строительства обанкротится или разорвет договор по другим причинам», – объясняет Алексей Емельянов, генеральный директор компании City&Malls PFM.

В Россию концепция пришла относительно недавно, причем встречается build-to-suit в основном при реализации складских и производственных объектов. «Исторически сложилось, что возведение офисных зданий под конкретного арендатора практически не оправдывает себя», – рассказывает Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград». По мнению эксперта, рынок складов перешел к подобной модели после того, как строительство спекулятивных складов (с целью дальнейшей продажи) перестало себя оправдывать ввиду того, что требования крупных арендаторов были достаточно специфическими (к примеру, определенное количество погрузочно-разгрузочных станций, наличие холодильных камер и т.д.). В связи с этим девелоперы начали заключать с конкретным арендатором договор, по которому возводили склад по его требованиям.

Небольшую популярность build-to-suit при подготовке офисных помещений в России отмечает и Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management: «Как правило, такие объекты строятся под конкретного заказчика, который его выкупит или возьмет в аренду на заранее оговоренных условиях. Цикл строительства объекта составляет без учета "бумажных дел" около двух лет, соответственно, интересант должен принять решение о приобретении объекта за три года, а такое долгосрочное бизнес-планирование в нашей стране нереально. Более того, заказчик должен быть достаточно крупным участником рынка, чтобы суметь оплатить весь объект. А таких у нас почти нет. Словом, на рынке сначала все строится, а затем сдается в аренду. Конечно, есть примеры строительства торговых объектов для крупных сетей или логистических центров для операторов, которые снабжают, опять же, ритейлеров. Но это исключение». Как отмечает Александр Алейников, коммерческий директор и партнер компании PRIDEX, в России объекты в формате build-to-suit не очень распространены, так как заказчики, как правило, предпочитают самостоятельно реализовывать проекты своих будущих офисов, не пользуясь услугами инвесторов. Это осуществляется по следующей схеме: компания-заказчик осуществляет покупку здания или площадки с учетом своих требований по местоположению, планировке и т.д. Далее заказчик нанимает управляющую компанию, архитектурное бюро или самостоятельно реализовывает проект своего офиса с помощью сторонних подрядчиков. «В качестве примера подобных проектов можно привести офисное здание для компании "Май" или штаб-квартиру холдинга "Вертолеты России". При данной схеме реализованные проекты полностью соответствуют запросам заказчиков», – комментирует Александр Алейников.

Отчасти с коллегами соглашается Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate: проблема развития build-to-suit в регионах заключается в том, что там бизнес развивается менее активно, необходимости массового строительства офисных площадей нет. В Москве предложение качественных офисных площадей явно превышает спрос, в том числе и больших площадей. Однако в северной столице, по мнению эксперта, условия на рынке офисной недвижимости кардинально отличаются от рынков Москвы и регионов. Они вызваны не экономикой, а ситуацией – переездом «Газпрома». «На рынке Петербурга сегодня вакансия не превышает 8%, спрос формируют не только компании нефтегазового сегмента, но и IT, девелопмента, банковских структур и других. Ввиду отсутствия качественного предложения, компании начинают искать земельные участки под строительство БЦ под себя», – комментирует Иван Починщиков. В целом, найти объекты, выполненные по схеме build-to-suit, можно и в России. Например, эксперты выделяют построенную в Петербурге «Невскую Ратушу» и строящийся «Лахта-центр», а также будущую штаб-квартиру «Яндекса» в Москве.

Кому интересен формат build-to-suit

По словам экспертов, чаще всего build-to-suit используют крупные и стабильные компании. Александр Алейников отмечает, что для реализации проекта в формате build-to-suit необходимо четко понимать перспективу развития компании в ближайшие десятилетия. Подобной стабильностью отличаются далеко не все сферы деятельности, и позволить могут чаще всего только госкомпании, а также банковский и финансовый сектор или крупные зарубежные организации. «Схемы build-to-suit чаще всего характерны для офисов класса А и В+, так как строительство объектов в подобном формате могут себе позволить только крупные компании», - рассказывает Александр Алейников. «Таким образом, дело не столько в бюджетах заказчика, сколько в стабильности работы организации и перспективах ее развития в будущем».

Алексей Емельянов дополняет: «Если говорить о том, какие клиенты заинтересованы в формате build-to-suit, то помимо крупных известных холдингов это могут быть небольшие производственные компании. Многим из них сложно найти подходящий объект, где на одной территории наряду с офисами будут находиться, к примеру, шоу-румы и небольшие производственные цеха. Причем одним из них нужны возможности для размещения спецтехники, другим – высокая мощность электросети, третьим – морозильные склады или нестандартная система вентиляции. При этих условиях проще заказать строительство здания "под себя", чем искать подходящую готовую площадку. Что же касается аренды, в build-to-suit заинтересованы прежде всего те клиенты, которым сложно найти помещения для аренды, соответствующие всем важным требованиям».

Эксперты говорят и о том, что сегодня build-to-suit чаще реализуется в столичных городах, особенно в Петербурге. «Например, сейчас в Санкт-Петербурге есть ряд запросов на поиск земельных участков под строительство БЦ класса А площадью 30 тыс кв.м.», – говорит Иван Починщиков. «При этом и собственники сегодня предпочитают строить по build-to-suit и не готовы выводить проекты на рынок пока не найдут крупного якорного арендатора на площади. Тот же "Газпром" ищет земельные участки под строительство, например, в пулковской зоне».

«В регионах пока нет серьезной потребности в проектах такого рода» – отмечает Алексей Емельянов. «Хотя некоторые застройщики уже сегодня предлагают услугу build-to-suit в региональных индустриальных парках».

Плюсы и минусы build-to-suit

У экспертов нет однозначного отношения к формату build-to-suit: есть как преимущества, так и недостатки. По мнению Александра Алейникова, инвестирование в проекты, которые предполагается в будущем выставлять на продажу или предлагать в аренду, имеет определенные риски, связанные с возможностью не востребованности реализованных площадей. В то время как схема build-to-suit гарантирует инвестору оплату строительных работ со стороны заказчика. Для заказчика такая схема строительства, в свою очередь, привлекательна по ряду других причин. Во-первых, благодаря формату build-to-suit отпадает необходимость в поиске и переделке офисных площадей под собственные нужды. Во-вторых, закладывая в проект больше площади помещений, чем на данном этапе требуется компании, их можно в дальнейшем сдавать в аренду. В-третьих, заказчик на выходе получает тот продукт, который в полной мере удовлетворяет его потребности как по инженерным и техническим характеристикам, так и по инфраструктурным.

С этим мнением соглашается и Алексей Емельянов: многое зависит от особенностей объекта, но по самым общим подсчетам строительство здания build-to-suit обходится заказчику примерно на 30-40% дешевле, чем покупка готовой площади и переделка ее «под себя». Кроме того, став собственником объекта, компания может взять под него кредит.

Тем не менее эксперты считают, что в сегодняшней экономической ситуации формат build-to-suit теряет свои положительные качества. «На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости России находится в таком нестабильном состоянии, что о какой-либо значительной экономии заказчика в сравнении с обычной покупкой или арендой офисного здания не стоит» - считает Александр Алейников. По словам эксперта, девелоперы в текущей рыночной ситуации очень лояльны и готовы предлагать заказчику очень выгодные предложения, поэтому сложно утверждать, что реализация офисов build-to-suit будет выгоднее, чем прочие варианты. С этим мнением соглашается Иван Починщиков и отмечает, что затраты на строительство объектов по build-to-suit соизмеримы с объемом инвестиции в любой другой БЦ. Разница лишь в том, что при build-to-suit заказчик может сократить объем затрат, за счет более детального анализа проекта. «Например, можно использовать отечественные аналоги импортных строительных материалов» – рассуждает эксперт. «Так, если раньше при строительстве БЦ 70% материалов покупались за евро (импортные) и 30% за рубли (российские), то сегодня реалии рынка позволяют использовать при строительстве 80% отечественных материалов».

К минусам проектов формата build-to-suit Александр Алейников также относит низкую привлекательность объектов на вторичном рынке из-за специфики постройки такого проекта. Найти покупателя или арендатора, которому подойдет помещение, спроектированное под конкретные цели другой организации, по мнению эксперта, будет весьма проблематично. С ним соглашается и Алексей Емельянов, отмечая, если клиент разорвет договор с застройщиком, то реализовать нетипичный объект на открытом рынке будет очень сложно.

Перспективы build-to-suit на российском рынке

Эксперты сошлись во мнении, что в ближайшем будущем build-to-suit не будет активно развиваться в России, что связано с определенными экономическими трудностями. Однако относительно долгосрочных прогнозов развития этого офисного формата спикеры высказали заняли разные позиции. Юрий Тараненко считает, что эта модель на офисном рынке не приживется. По мнению эксперта, в условиях современного рынка, когда компаниям может потребоваться увеличить площадь или оперативно ее сократить, в зависимости от экономического климата, строительство здания под себя – история дорогая и неоправданная. С ним соглашается и Илья Андреев, отмечая, что перспектива развития этого сегмента появится только тогда, когда наш бизнес сможет планировать свою работу на несколько лет вперед. Несколько другой взгляд на будущее «build-to-suit» в России высказывает Александр Алейников: развивающийся рынок коммерческой недвижимости России может создать благоприятные условия для развития BTS проектов. Тем не менее эксперт соглашается с коллегами в том, что в перспективе ближайших лет говорить о каких-либо значительных изменениях для этого формата не стоит, так как реализация проектов в формате BTS – это достаточно долгий процесс, требующий длительного процесса согласований, подготовки и реализации.