Офис в историческом здании

Офис в историческом здании – это красиво и презентабельно. Выбирая такой объект, компания повышает престиж и закрепляет статус успешной и стабильной организации. Но также игрок рынка сталкивается с рядом ограничений и трудностей, разрешение которых требует больших временных и финансовых затрат. Портал Officemaps.ru выяснил у экспертов, чем отличаются офисы в исторических зданиях, какие компании выбирают такие компании, сколько стоит реновация, а также смогут ли современные бизнес-центры получить статус памятников архитектуры в перспективе.

Офис в историческом здании: отечественный и зарубежный опыт

Тенденция переформатирования исторических объектов под коммерческие функции актуальна как в зарубежных странах, так и в России. «Для того чтобы сохранить исторические здания и адаптировать их к жизни в современных условиях, государство зачастую привлекает бизнес-структуры, – комментирует Александр Назин, директор по девелопменту группы ЛИРАЛЬ. – Это мировая практика, поскольку содержание многочисленных архитектурных памятников только за счет госбюджета – задача трудновыполнимая не только для России, но и для любого другого государства». В Москве, по словам эксперта, положительных примеров такого государственно-частного партнерства немало: «Например, здание знаменитого "Метрополя" (архитектор Лев Кекушев) или "Красного Октября" (архитектор Александр Калмыков). Группой "ЛИРАЛЬ" восстановлен "Клуб Дорогомиловского завода", построенный в конце 20-х годов прошлого века по проекту великого русского и советского архитектора, заслужившего мировое признание, Константина Мельникова».

По мнению экспертов, такие проекты реализуются и в северной столице. «Санкт-Петербург особенный город, если говорить об исторических ценностях, – отмечает Елена Бушурова, эксперт по недвижимости, менеджер ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость». – Это целые дома и даже улицы. Это чаще всего центральные районы города. Под бизнес отдается в аренду или продается немало объектов с историей и обязательно есть условие реставрации фасада и внутреннего убранства. Городские власти следят за соблюдением выполнения условий аренды и продажи». Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, соглашается: «В Петербурге практика реконструкции или восстановления исторических зданий также присутствует, однако в большинстве случаев этому служат охранные обязательства перед КГИОПом. Есть ряд знаковых памятников архитектуры, в которых были не только сохранены фасады, но и интерьеры, которые переформатированы под современные функции: офисы, апартаменты, музеи. Но на настоящий момент в России все-таки такие примеры реализуются, поскольку собственники наделены обязательствами восстановления».

В качестве примеров успешно функционирующих и максимально сохраненных коммерческих объектов Санкт-Петербурга Елена Бушурова выделяет здания на Конногвардейском бульваре, Невском проспекте, Большой и Малой Морской. «Еще немало таких адресов. Галерная улица постепенно расселяется и переходит в статус делового центра, где дом за домом проводится реставрация или вовсе восстановление. Появился инвестор, который готов выделить средства на реконструкцию особняка "Бракгаузер" (набережная Набережная Лейтенанта Шмидта, 3). Это значит, что в скором времени будет восстановлен еще один шедевр нашего зодчества и появится возможность дальнейшего развития бизнеса». Иван Починщиков соглашается и уточняет: «В Петербурге сеть бизнес-центров "Сенатор" специализируется на редевелопменте зданий, например, за последнее время ими были восстановлены два памятника архитектуры: бывший универмаг "Фрунзенский" на Московском проспекте, здание Русского торгово-промышленного банка на Большой Морской. Еще один из недавних примеров – реконструкция острова "Новая Голландия" вообще и в частности здания бывшей морской тюрьмы "Бутылка", которое приобрела торговую функцию. На настоящий момент реализуется ряд интересных проектов на Дворцовой и Университетской набережных, которые будут переформатированы в отели или офисы. Например, дом Петра Ивановича Мошкова на Дворцовой набережной. Из реализованных можно отметить дом Чичерина на Невском проспекте, который был выкуплен "Талион Групп", здание реконструировано в отель "Талион"». Также, по словам эксперта, много интересных примеров реконструкции есть в Европе, в частности, в Австрии, где практикуется переформатирование исторических зданий под офисы, отели, апартаменты.

Кто размещает офисы в исторических зданиях?

По оценкам экспертов, исторические помещения пользуются спросом у крупных компаний. «Размещение офиса в таких зданиях – это, прежде всего, показатель высокого статуса и стабильности организации, поэтому архитектурные памятники в Москве традиционно являются объектом интереса банков, нефтегазовых структур, девелоперов, фондов», – рассказывает Александр Назин. – Такие проекты предполагают наличие у инвестора соответствующих финансовых, технических и профессиональных ресурсов. Как правило, эти помещения компании покупают для себя. Однако это очень индивидуально». Иван Починщиков соглашается: «В большинстве случаев исторические здания забирают под жилую функцию или отели, в Европе переформатируют также под офисы. В России есть примеры размещения всех функций, популярны и офисы, но в основном такой подход практикуют крупные компании, которые переформатируют исторические здания под штаб-квартиры. Как правило, такие игроки стремятся сохранить и внутренние интерьеры, что делает объект более презентабельным. В основном историческими зданиями интересуются банки, нефтегазовый сегмент. Например, "Юникредит банку" принадлежит особняк княгини Волконской на Фонтанке, ВТБ принадлежит несколько памятников архитектуры, "МТС" занимает особняк на Итальянской улице, "Газпром" занимает несколько исторических зданий вдоль набережных, на Невском. "Роснефть" арендует часть дворца князя Михаила Михайловича Романова».

В свою очередь, Елена Бушурова отмечает, что архитектурные памятники Санкт-Петербурга интересуют не только игроков российского рынка, но и зарубежного. «Нельзя забывать, что наш город сегодня – один из самых востребованных городов мира в сфере туризма, поэтому именно в исторической части Петербурга огромное количество отелей разного уровня. Во всех таких объектах – офисных и торговых центрах, банках, учебных заведениях – соблюдаются требования по сохранению архитектурных характеристик зданий в зависимости от охранных обязательств».

«Развитие коммерции в историческом центре – это неизбежность», – резюмирует Елена Иванова, директор компании «Адвекс – Центральное агентство». – Ремонт крупных объектов в историческом центре обходится дорого, особенно с учетом требований КГИОП. Нужен достаточно большой объем инвестиций для того, чтобы привести здания в центре в порядок. Из-за этого многие жилые дома становятся банками, гостиницами, офисными центрами и представительствами компаний. Отношение к такому варианту развития событий неоднозначное. С одной стороны офисные центры в сердце города – не лучший вариант: затрудненное дорожное движение, дефицит парковочных мест. В то же время нет ничего плохого в том, чтобы в центре города появилось больше гостиниц, магазинов, ресторанов, пешехоивадных зон вокруг них. В городах Европы именно так – они подают нам пример».

Инженерные особенности «исторических» офисов

Инженерия, с точки зрения Ивана Починщикова, – это самое сложное в реконструкции зданий, особенно с охранными обязательствами. «Чтобы здание отвечало современных требованиям, нужно вписать современные инженерные сети, коммуникации, вентиляционную систему и другие технические составляющие, при этом не повредив объект», – комментирует эксперт. С этим мнением соглашается Алексей Болдырев, генеральный директор российского системного интегратора «Айтоника»: «Инженерия в исторических зданиях – отдельная и больная тема. Привлекать для этой работы можно только компании с соответствующими разрешениями на работу, а каждое отверстие для кабеля локальной сети в "исторической" стене может превратиться в неразрешимую в правовом поле проблему. Как правило, хорошо смотрятся в таких жестких условиях представительские офисы, которым не нужна большая производительность инженерных систем на один квадратный метр площади».

В целом для каждого исторического объекта подбираются индивидуальные проектные решения. «В каких-то случаях имеет смысл сохранять и восстанавливать существующие инженерные системы, но иногда приходится проектировать и устанавливать современное оборудование, – отмечает Александр Назин. – Для принятия адекватного решения необходимо провести архитектурное исследование и тщательно проанализировать его результаты. Дополнительные ограничения могут накладывать современные строительные нормативы и контролирующие органы».

Стоимость реставрации офиса в историческом здании

Объем инвестиций в «исторический» проект может отличаться, но в любом случае – речь идет о больших суммах. «Реновация предполагает сохранение или воссоздание внешнего исторического облика здания, его обновление и оснащение новейшими инженерными системами внутри. Объем вложений, безусловно, серьезный и зависит от состояния объекта, – комментирует Александр Назин. – Стоимость покупки и стоимость после проведения работ, так же как и сроки окупаемости, могут отличаться в несколько раз». Елена Бушурова соглашается: «Все считается в зависимости от того, что необходимо сделать: замена междуэтажных перекрытий, кровли, стен, восстановление лепнины и других убранств, согласно охранным обязательствам».

Алексей Болдырев отмечает, что серьезное инженерное переоснащение офисного помещения в историческом здании потребует дополнительных расходов, сумма которых напрямую будет зависеть от сложности здания и пожеланий компании.

Также размер инвестиций зависит от условий вхождения в проект. «Государственная программа по привлечению инвесторов в реконструкцию исторических зданий дает право забирать объекты в долгосрочную аренду на выгодных инвестиционных условиях, когда плата становится весьма символичной. Такие условия привлекательны и рентабельны для инвесторов», – объясняет Иван Починщиков.

Современные бизнес-центры: есть ли шанс войти в историю?

Эксперты затрудняются однозначно ответить на вопрос: смогут ли современные объекты получить статус исторических зданий. «У каждого времени есть свои памятники и шедевры, может, и наше время оставит за собой такое право, – комментирует Елена Бушурова. – Но, по-моему, новостройки сегодня практически полностью состоят из стекла и особой красотой не выделяются».

«Мне очень нравятся бизнес-центры DOMINION TOWER, "Белая площадь", "Новатэк" и штаб-квартира ИФД "КапиталЪ"», – рассказывает Александр Назин. – Также хочу отметить работу Павла Андреева, возродившего памятник советской архитектуры – здание "Детского мира". Будут ли они признаны архитектурными шедеврами? Как говорится, "большое видится на расстоянии", поэтому время покажет».