Офис для айтишника: как привлечь IT-арендатора

Сектор IT представляет большой интерес для игроков рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Показатели общего объема поглощения офисных площадей IT-компаний уступают лишь структурам «Газпрома» и составляют порядка 25-30%. В связи с этим возникает ряд вопросов: как привлечь таких арендаторов, на какие характеристики объекта нужно обратить внимание и как найти общий язык с представителями мира IT? Разобраться в этой теме помогли Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate, и Ольга Баранова, административный директор компании Jet Brains в рамках конференции «SMART-Управление коммерческой недвижимостью».

Основная причина переезда IT-компаний в другой офис

Ольга Баранова: В основном, IT-компании переезжают в результате численного роста компании. Но иногда бывают и нюансы. Например, меняется структура компании: выделяются новые направления деятельности, которые существенно отличаются от основного бизнеса или плохо с ним сочетаются. Так, появляются какие-то образовательные программы, новые продукты или происходят коллаборации с другими организациями. В этих ситуациях компании необязательно переезжают в другое помещение, а арендуют дополнительные площади в других объектах. Так сейчас происходит у Jet Brains: у нас есть основной офис и есть дополнительная площадка, где разворачивается образовательная деятельность, напрямую не связанная с основным делом. Большое количество студентов из технических вузов приходит в Jet Brains на обучение, и практикующие программисты читают лекции по «жизненному программированию». Поэтому если у компании появляется проект такого рода, то она может разделять офисы, а не соединять все направления в одном здании.

Важнейшие параметры при выборе офисной недвижимости

Вероника Чаканова: Локация – это параметр, на который обращают внимание все девелоперы. Но этот фактор нельзя назвать базовым. Это мы увидим, если изучим опыт переездов петербуржских IT-компаний. Так, Exigen Servises очень долго арендовали офис в Петроградском районе: их полностью устраивала инфраструктура объекта, компания планировала остаться в этой локации на длительное время. Тем не менее, когда появился вариант, который полностью удовлетворял их требованиям, Exigen Servises переехали в зону Пулково. Офис компании «Сбербанк Texнологии» изначально находился в Стрельне. Потом организация переехала в абсолютно другой район города: в БЦ «Русские самоцветы», который располагается у станции метро «Ладожская». Также компания «Аркадия» переехала из Красногвардейского района в БЦ Mezon Plaza (Выборгский район), а EPAM из центра переехала в Московский район. Примеров можно приводить много, но главное заключается в том, что зачастую у компаний нет сильной привязки к начальной локации.

Арендаторы смотрят на технические характеристики объекта. Базовые параметры для IT-компаний – это наличие 2-3 кратной вентиляции, которая поддерживает воздухообмен в помещении, а также присутствие систем кондиционирования, показатели которого должны достигать 1КВт на 10 кв. м. Очень важна обеспеченность объекта второй категорией электроснабжения с показателями 70 Вт/кв. м. Паркинг – обязательное условие для IT-компаний. Хороший парковочный индекс равняется 1 машиноместу на каждые 50 кв.м. Конечно, это требование очень сложно удовлетворить, особенно в центральных районах города, где присутствует дефицит площадей. Что же касается планировок, то потребность IT-компаний в open space – это скорее миф. Им нужно такое помещение, в котором можно создать планировку, соответствующую их формату работы. Это может быть разделение на блоки, или симбиоз open space, зон отдыха и переговорных. Но если изначально архитектура здания такова, что большое количество не несущих стен ведут коридорную линию и не позволяют объединять или делить пространство, то такие помещения для IT не подходят. Также важна инфраструктура как самого объекта, так и района, в целом: это кафе, рестораны, спортзалы – все, что формирует комфортные рабочие условия. В качестве хороших примеров бизнес-центров с IT-арендаторами можно привести БЦ «Энерго». Здесь арендуют офисные помещения компания SPER SOFT. В БЦ «Т 4» обосновались компании Nokia, Motorolla и Alcatel-Lucent. В БЦ «Эврика» арендует офис компания Dell, а в БЦ Mezon Plaza - компания «Аркадия». В «Русских Самоцветах» сидят «Сбербанк-Технологии», «М-стайл», Lesta Studio. В БЦ «Мегапарк» с 2016 года делят офисные площади компании EPAM и SEMrush. В бизнес-центре «Смоленский» арендуют площади «Петер-Сервис» и «Мегафон», а в БЦ «Граффити» – компания Veeam.

Build-to-suit для IT-компании

Вероника Чаканова: Кроме технических параметров для IT важна перспектива роста в рамках выбранного объекта, а также возможность реализации build-to-suit. Уже сложившаяся для IT-компаний практика – изначально прописывать в договоре обязанность собственника предоставлять IT-арендатору дополнительные помещения в будущем. Если такое соглашение есть, а собственник его не соблюдает, компания может разорвать контракт и не нести каких-либо санкций со стороны арендодателя.

Ольга Баранова: У нас изначально были договоренности с бизнес-центром о приоритетном росте внутри здания. Это достаточно сложный вопрос, не все собственники и управляющие компании идут на это, и причины понятны: якорный арендатор – это палка в двух концах. С одной стороны, хорошо, когда площади занимает один крупный арендатор, но если он уходит, то у собственника складывается сложная ситуация. Поэтому арендодатели очень аккуратно подходят к таким договоренностям и делают исключения только для компаний с известным именем.

Что касается build-to-suit, то Jet Brains - одна из первых компаний, которая реализует офисное помещение по этой схеме. У нас появилась идея построить здание «под себя», так как мы не нашли объект, который бы удовлетворял всем нашим требованиям. Как мы это делали, и с какими проблемами столкнулись. Во-первых, в городе осталось не так много хороших участков. Кроме того, существуют ограничения относительно предназначения земельных территорий. Во-вторых, рынок сегодня не готов к таким проектам: собственники настороженно относятся к идеям такого рода, потому что не понятен вопрос финансирования, да и в целом, процесс реализации. Этот концепт выходит за рамки стандартной рыночной схемы, когда есть готовое здание и арендатор, который занимает эти площади. Build-to-suit – это долгосрочный проект, для которого необходимы смелость и ресурсы. Это сложный формат для компаний, для которых строительство – не основная отрасль бизнеса. В IT-компаниях практически нет людей, которые обладают необходимыми компетенциями для реализации объекта build-to-suit. Приглашенный консультант частично решает проблему, но как показывает практика, не на все 100%: все равно возникает необходимость контролировать весь процесс. В целом, у формата build-to-suit для IT весьма призрачные перспективы. По сути, к этой схеме обращаются компании в безвыходной ситуации, когда на рынке совсем нет подходящих объектов.

Чем отличается подход IT-арендаторов от компаний других сегментов

Ольга Баранова: Офисы IT-компаний отличаются от офисов других сфер бизнеса. Во-первых, программисты действительно фанатичны, это люди, которые обожают свою работу и готовы выполнять ее даже в выходные. Во-вторых, многие IT-офисы не несут представительских функций. Эти особенности и определяют офисную концепцию IT –компаний. Офис – это дом: там люди живут, проводят 24 часа в сутки. Руководство компаний даже стремится снижать эти порывы для того, чтобы работники все же иногда уходили домой.

Что нас привлекает и что, в целом, ищет IT – это комфорт. Причем не только технический, а психологический. Именно поэтому найти такие здания сложно: IT-компания хочет влюбиться в помещение и саму локацию. По сути, это выбор гораздо серьезнее, чем просто выбор офиса. Мы, например, окончательное решение о переезде в Universe приняли, когда поднялись на крышу здания и увидели вид на Исаакиевский собор. Хотя изначально Васильевский остров мы категорически не рассматривали из-за автомобильного коллапса. И сейчас мы понимаем, что это тяжелая локация, но то, что она нам дает морально, нивелирует какие-то недостатки. Эту потребность не часто понимают агентства и девелоперы, хотя это очень важно. Например, необходимо наличие террасы, эксплуатируемой кровли, интересной территории, зеленых зон: люди там проводят большое количество времени. Это, на мой взгляд, увеличивает стоимость объекта, что выгодно и девелоперу.

Также нужно понимать, что программисты чаще всего интроверты, поэтому им больше нравятся отдельные офисные здания. До того как занять целиком БЦ Universe, Jet Brains арендовала под офисы всего несколько этажей. В будущем мы всегда будем искать здания, которые сможем занимать полностью. Плюсы такой аренды в том, что присутствует некоторая внутренняя расслабленность, чувствуется безопасность и защищенность. Кроме того, большое преимущество – это наличие собственного двора, где можно поставить диваны, на которых любят сидеть наши сотрудники в хорошую погоду. Мы и в коридорах поставили диванчики, чтобы люди могли общаться друг с другом, не мешая остальным работникам.

Отличия IT-офисов класса А

Вероника Чаканова: Панорамные окна – это одна из особенностей, которая отличает объект А класса и притягивает IT-арендаторов. Когда IT-компания видит перед собой огромную площадь остекления – это завораживает своим видом из окна. Также очень важно наличие фальшпола, который позволяет эффективно использовать офисные площади и упрощает процесс проведения инженерных систем. К этим особенностям добавляется наличие террасы и «умных систем». В офисах Санкт-Петербурга из инновационных решений, в основном, используют охлаждающие балки. Балки – это очень интересные решения с точки зрения эстетики и функционала, так как они могут включать в себя и противопожарные системы, и освещение. Также в офисах внедряются интеллектуальные световые системы. Например, освещение, которое реагирует на количество естественного света и подстраивается под него, поддерживая необходимое и ровное количество света в рабочих местах. И одна из последних новинок – это ролл-шторы на электроприводе, которые явно не влияют на комфорт офисного пространства, но представляют собой приятное дополнительное решение.

Также есть примеры территорий, которые притягивают арендаторов в сфере IT не столько локацией, сколько качественной реализацией концепции и профессиональным управлением. Пример тому – офисы «Яндекс», Luxoft и Wrike в бизнес-парке «Полюстрово».

Дизайн IT-офисов

Вероника Чаканова: Дизайн – это то, с чем непосредственно ассоциируются IT-компании. Все началось с Кремниевой долины. Там IT-компании начали создавать целые города, пространства для жизни. Рабочие места организованы достаточно стандартно, то есть сами рабочие станции не отличаются чем-то индивидуальным и уникальным. Акцент делается именно на не рабочих зонах, где созданы все условия для отдыха и жизни без бытовых хлопот. В частности, у компании Google есть правило, согласно которому точка питания должна располагаться не дальше 100 метров от рабочего стола сотрудника.

В России по-прежнему офисы с передовым дизайном находятся в Москве. В частности, офис компании Google в Москве отличается большим количеством пространства и зон для отдыха. В московском офисе «Яндекс» интересно оформлены стены внутри здания, а также используются растения, что помогает сотрудникам восстановить силы. В офисе «Яндекса» в Санкт-Петербурге хорошо проработаны коридорные зоны: представлены большие пространства, для передвижения по которым предлагаются самокаты и сигвеи. Логистика московского офиса компании Mail.ru, например, функционирует таким образом, что потенциальный работник прежде чем зайти в переговорную, должен пройти через весь офис, посмотреть на его внутреннюю организацию. Все это делается с целью «влюбить» сотрудника в свой офис и компанию еще до начала интервью. Офис компании «Сбербанк Технологии» в Москве и Санкт-Петербурге – это пример зданий, где созданы условия для частого переформатирования команд, что также очень удобно для IT-компаний. В свою очередь, офис «ВКонтакте» в Санкт-Петербурге показывает, насколько важна фантазия при создании дизайна делового помещения.

Среди качественных примеров бизнес-центров В и В+ класса, в которых арендуют площади IT-компании нужно выделить БЦ «Лангензипен», БЦ «Фидель», БЦ Red Cadet. Особое внимание следует уделить деловому центру Nevka. Этот объект – пример очень качественной реконструкции: хорошее сочетание стекла и современных технологий, выверенных линий и красного кирпича. Проекты с таким дизайном привлекают и запоминаются сегменту IT. Именно стиль ЛОФТ популярен среди представителей этого сектора.