МФК как формат для офиса

Интерес игроков рынка к формату МФК растет: появляется все больше интересных проектов качественных многофункциональных центров, в которых арендуют офисы бизнес-структуры. Officemaps.ru выяснил у экспертов, так ли популярен этот формат в России, какие функции он в себе сочетает, чем отличается от классического бизнес-центра и какие перспективы у МФК в будущем.

Популярен ли формат МФК на российском рынке?

Тенденция строить многофункциональные центры пришла в Россию из Европы: там этот формат активно реализуется. «Среди самых известных примеров можно привести "Сони-центр" в Берлине, "Кампус Эльбберг" в Гамбурге, "Ке-Боген" в Дюссельдорфе и испанский "Marineda City"» – рассказывает Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM. Одним из факторов развития МФК, по мнению эксперта, можно считать специфику градостроительных норм: в европейских странах проще соединить коммерческую и жилую составляющие в рамках одного проекта. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, соглашается и добавляет: формат mix-use популярен за рубежом еще и потому, что в некоторых городах создаются офисные зоны, не функционирующие в выходные дни. «Например, лондонский Сити на 99% заполнен офисными зданиями, в которых располагаются штаб-квартиры и головные офисы крупнейших компаний, где жизнь кипит в будние дни, но Сити вымирает в выходные, – отмечает эксперт. – Чтобы оживить как-то эти территории, управляющие компании стремятся внедрить другие функции, которые будут притягивать поток посетителей именно в нерабочие дни. Так, управляющая компания парижского делового квартала "La Defense" стала привлекать на территорию квартала модные рестораны, которые формируют посетительский трафик и в выходные дни. И это вполне оправданное и прогнозируемое развитие территорий».

На российском рынке недвижимости формат МФК также пользуется популярностью. Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест», считает, что сегодня многофункциональные комплексы – это наиболее устойчивый и жизнеспособный формат коммерческой недвижимости в условиях нестабильной экономики. «Диверсификация рисков за счет различных форматов в рамках одного проекта – надежная модель не только с точки зрения прибыли, но и в плане инвестиционного потенциала», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM: «В Москве и Санкт-Петербурге строительство МФК представляется перспективным направлением. Некоторые эксперты считают, что в течение 10-12 лет практически все БЦ добавят в свою структуру торговый, развлекательный или гостиничный компонент, приобретая, таким образом, черты МФК. Это создает более комфортные условия для арендаторов, что, конечно, влияет на привлекательность объекта».

Однако эксперты отмечают, что спрос на МФК нельзя назвать массовым. «Застройщики предпочитают строить классические форматы, поскольку они более понятны потребителю, – отмечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. – Компании арендуют коммерческие помещения в МФК практически в том же объеме, что и "классические" форматы – тут все зависит скорее от месторасположения, насколько оно удобно для того или иного вида деятельности. Например, если офисная часть МФК расположена так, что попасть в нее можно через жилые дворы (мимо жильцов и гуляющих мам с детьми) – это неудобно, как для одной, так и для другой стороны. Спрос на такой объект будет невысок. Иными словами, все упирается в качественные характеристики объекта, а не в его многофункциональность». Вадим Казберов соглашается: востребованность многофункциональных помещений зависит и от многих факторов, например, от арендной ставки, транспортной доступности или конфигурации объекта. Поэтому нельзя сказать, что МФК намного популярнее классических бизнес-центров.

Какие функции сочетает в себе МФК

В целом, сложно очертить универсальный функционал МФК: в каждом конкретном случае такие комплексы могут вмещать в себя разные зоны. Дмитрий Караваев замечает, что чаще всего МФК представляют собой комплекс из офисных, гостиничных и торговых помещений. Нередко к этому добавляются и жилые апартаменты. С точки зрения Вадима Казберова, в настоящее время существует два основных типа МФК: с упором на торгово-развлекательную составляющую и с акцентом на гостиничный компонент. «Первые объединяют торговый центр, склады и развлекательные площадки в рамках одного объекта. Вторые развиваются в формате "офисные помещения + гостиница + ресторан". Доля каждого из компонентов может быть разной – это зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения и других условий. Какого-то универсального "рецепта" здесь нет», – рассказывает эксперт.

Яна Глазунова в качестве самых популярных функциональных сочетаний МФК выделяет «жилье/апартаменты + офисы», «гостиница + офисы» и «жилье/апартаменты + гостиница». «На мой взгляд, рестораны не стоит выделять в отдельную категорию, поскольку они являются составляющей торгово-развлекательной инфраструктуры», – добавляет спикер.

В свою очередь, Иван Починщиков отмечает, что игроки российского рынка недвижимости, в первую очередь, стремятся улучшать экономические показатели помещений. «Есть функции, которые принято совмещать в рамках одного объекта, которые комфортно дополняют друг друга и улучшают экономику проекта. Если говорить про формат многофункциональных центров, то принято совмещать функции, которые смогут дополнить друг друга и организовать взаимовыгодные условия для бизнеса: например, совмещение офисов и стрит-ритейла и общепита, офисно-гостиничный формат перспективен для городов с высоким трафиком-бизнес-туризма. Например, один из удачных примеров Петербурга – гостиница "Hampton by Hilton Saint Petersburg ExpoForum", которая располагается рядом с крупнейшим выставочным комплексом "ExpoForum" и в непосредственной близости от аэропорта "Пулково", – комментирует эксперт. – Хотя формат совмещения офисной функции и жилой в одном здании встречается в Нью-Йорке, Москве. На мой взгляд, это вынужденная мера, призванная спасти экономику проекта, при которой продажа квартир станет быстрым способом возврата инвестиций, а сдача в аренду – долгосрочным».

Эксперты соглашаются, что один из самых успешных проектов МФК – это «Москва-Сити». «Это настоящий город в городе, где можно и жить, и работать, и делать покупки, и проводить досуг, – объясняет Яна Глазунова. – Еще один яркий пример – МФК "Савеловский Сити", где сочетаются квартиры, апартаменты, офисы, развитая инфраструктура. В комплексе сложно найти свободные помещения для аренды и у него хорошая динамика продаж». Также эксперты выделяют московский МФК «Легенды Цветного» как хороший пример многофункционального центра.

Специфика МФК: в чем отличие от бизнес-центра?

Важное преимущество формата МФК заключается в его способности улучшать коммуникации и повышать доход. «Основным плюсом для арендатора помещений в МФК является развитая инфраструктура и возможность оптимизировать рабочие процессы, – отмечает Вадим Казберов. – Так, наличие складских помещений рядом с торговыми позволяет ритейлерам экономить на транспортировке товаров. Наличие гостиницы на одной территории с бизнес-центром удобно для расселения иногородних сотрудников и партнеров, а торговый компонент и точки общепита делают более комфортными условия работы».

Кроме того, по словам Ивана Починщикова, формат многофункциональности не ограничивает игроков рынка в вариантах совмещения разных функций в одном объекте. «Важно, чтобы объект приносил доход, – рассказывает Иван Починщиков. – Если экономика моно-объекта непривлекательна, всегда можно переформатировать его под более окупаемый формат или сочетать функции в рамках одного комплекса, которые ускорят процесс возврата инвестиций».

Что касается арендной ставки, то сильных отличий между многофункциональными центрами и классическими бизнес-центрами нет. Стоимость аренды, по мнению Яны Глазуновой, зависит от конкретного МФК: от состава многофункционального центра, расположения офисных помещений, наличия собственных входов и выходов, парковки, удаленности от транспортных узлов и т.д. «По сути, принципиальной разницы нет, поскольку это те же самые офисы, но не в бизнес-центре, а в составе МФК», – отмечает эксперт. С этим мнением соглашается Вадим Казберов: арендная ставка в большей степени зависит от класса и расположения объекта. Поэтому нельзя сказать, чтобы разница в договорных условиях в бизнес-центрах и МФК была велика.

Стоимость строительства делового центра и многофункционального также практически одинакова. «Сильных отличий нет, ведь конструктив тот же самый, – комментирует Яна Глазунова. – МФК будет отличаться по стоимости строительства от аналогичного по объему бизнес-центра, но лишь потому, что у разных составляющих разные себестоимости строительства. Если в составе МФК есть жилые помещения, то это повысит стоимость строительства за счет дополнительных требований, которые предъявляются к застройщику». С коллегой соглашается Дмитрий Караваев: стоимость строительства не отличается от любого другого объекта подобной конфигурации. «То есть нельзя утверждать, что строить торговый или бизнес-центр будет дешевле или дороже. Все зависит от самой площадки и архитектурных решений комплекса. То же касается и эксплуатации. Она может быть выше по стоимость за кв. м в гостиничном сегменте, но при этом в торговом и бизнес-центрах будет среднерыночной, все также зависит от управляющей компании», – замечает эксперт.

Перспективы МФК в России

Эксперты уверены, что в будущем спрос на многофункциональные центры увеличится. «Думаю, в ближайшие годы востребованность формата МФК в России будет расти, по крайней мере, это касается мегаполисов. Для собственника такой формат позволяет дифференцировать риски, развивая сразу несколько направлений недвижимости, – комментирует Вадим Казберов. – Если говорить о Москве, здесь наиболее перспективными площадками являются строящиеся ТПУ, где высокая транспортная доступность дает толчок к развитию и офисов, и торговли, и гостиничных услуг».

Иван Починщиков считает, что к перспективным также нужно отнести проекты так называемых сервисных апартаментов, когда часть лотов в объекте – это апартаменты, которые продаются потребителям и управляются внутренней УК отеля, при этом инвестор может их также сдавать в аренду через управляющую компанию и получать прибыль. Такой подход практикует, например, международная сеть «Hayat».

Яна Глазунова соглашается с коллегами: «Формат интересный, можно создавать "локальные точки", где люди смогут получить полный спектр услуг и не ездить через весь город – жить, делать покупки, работать. МФК способны упростить жизнь в мегаполисе, минимизировать временные затраты на передвижение и, соответственно, разгрузить городской трафик». Строительство многофункциональных центров, по мнению эксперта, необходимо городу, ведь они воплощают концепцию «самодостаточности» объектов.

Тем не менее эксперты считают, что МФК вряд ли сможет заменить классические бизнес-центры: в некоторых городах нет подходящих для такого формата территорий, а в помещения делового типа не всегда разумно внедрять жилые, торговые или развлекательные зоны.