Какой он – офис для айтишников?

IT-сегмент в Петербурге развивается скоростными темпами: крупные российские и международные игроки расширяются, активно выводятся на рынок новые стартапы. По оценкам специалистов компании сегодня доля IT-компаний в структуре запросов на офисную недвижимость уже превышает 20%, пропуская вперед только нефтегазовый сегмент.

О том какие офисы выбирают крупные компании и как построить офис для айтишников рассказал Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert.

Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert. На рынке с 1997 года, начинал с поставки мебели. С 1998 по 2000 годы работал в компании «Интермебель». После в компании «Сфинкс», за время работы в который вывел на рынок России компанию «ЭНРАН» - украинский производитель мебели. С 2001 по 2016 годы являлся соучредителем компании Mebeus, которая специализировалась на поставке мебели для офисов, отелей, планировке и комплектации объектов «под ключ». В 2016 году открыл компанию ProExpert. За годы работы реализовал ряд проектов в офисном сегменте для таких компаний как: «Лукойл-Северо-Запад Нефтепродукт», сеть клиник «Скандинавия», Align Technology, Avito, «Русское море», «Беркут», EPAM, банк ВТБ.

IT – основа современного мира?
Информационные технологии уже давно стали одним из основополагающих инструментов, создающих современный мир. Мы не думаем о том, что каждое действие сопровождается работой тысяч IT-специалистов, которые обслуживают технику в нашем доме или в офисе, разрабатывают новые программы, выводят на рынок новые информационные решения, облегчающие работу во всех сегментах бизнеса. Мир окутан сетями, сбой которых обязательно приведет к проблемам. Значимость этого сегмента высока, при этом IT – это особый мир, эффективное функционирование которого зависит от множества факторов, в том числе от комфортного офиса, вне зависимости от того занимает его целая компания или только IT-отдел.
На рынке Петербурга IT-сегмент занимают лидирующие позиции по развитию и поглощению офисной недвижимости, уступая лишь нефтегазовому сегменту. Вероятно, что после 2018 года, когда «Газпром» достроит «Лахта-центр», IT выйдет на первое место. Сегодня же на их долю приходится около 20 %.

Какие бизнес-центра выбирают айтишники?

Пока нефтегазовая волна поглощает бизнес-центры класса А, IT-компании в основном забирают В и В+. При этом если стартапы или небольшие компании находят помещения площадью до 1000 кв.м относительно быстро, то крупные компании, которым нужны площади от 4000-5000 кв.м, годами могут ходить по рынку. Практика такова, что компании при поиске крупных площадей к услугам фит-аута приходят еще на этапе выбора помещения, вовлекая в работу генподрядчика. Например, в проекте для EPAM мы работали в связке с IPG.Estate, которые выступали брокером. В итоге был выбран офис, площадью в несколько тысяч квадратных метров в БЦ «Мегапарк».

Айтишники сильно отличаются от компаний других сегментов. Во-первых, при поиске у них есть огромный список технических требований к объекту, которые в дальнейшем должны обеспечить их бесперебойную работу. Во-вторых, стандартный офис для IT – это open-space, оборудованный различными зонами: переговорными, зонами отдыха, кухнями. Работа айтишников не нормирована и работать они могут 24 часа в сутки 7 дней в неделю, поэтому создание атмосферы «дом-офис» не только оправдано, но и необходимо. В-третьих, айтишники готовы рассматривать разные помещения: будь то офис в классическом бизнес-центре, лофт-проект, бывшее заводское здание.

Кабинеты – нет, open-space – да, да, да!
Если более подробно говорить о форматах, то по факту, open-space определяет офисную стратегию для IT. Такой формат позволяет максимально рационально использовать офисную площадь, выстраивая коммуникации в команде. Кроме того, не секрет, что все компании считают бюджет на аренду помещения, и open-space – это тот формат, который позволяет максимально экономить. Для Avito в Петербурге, «Беркута» мы делали максимально функциональные open-space, где на 1 рабочее место приходилось по 9-12 кв.м с учетом мест общего пользования, остальное место отводилось на места общего пользования, входные группы, другие зоны. Интересно, что сегодня в сегменте продолжается тренд на оптимизацию офисных пространств и повышение функциональности. Например, появился формат хот-деск – отчасти можно назвать модернизированным open-space, в котором сотрудники не имеют закрепленного рабочего места, а приходя на работу занимают свободное. Значительную часть времени в год сотрудники проводят в отпуске, на больничном, в командировках, выезжают на встречу, в это время их рабочее место простаивает. В Петербурге пока хот-деск не нашел отклика, но он имеет большие перспективы и дает возможность сократить объем арендуемых площадей до 30-40%. Предположу, что IT станет одним из первых сегментов, в котором начнут практиковать хот-деск.

Не только деньги, но и офисный комфорт
В целом, негласно IT – самый передовой сегмент, который не боится внедрения новинок, инноваций, и понимает важность инвестирования в офисное пространство. Для многих офисы IT становятся предметом разговоров, примером создания комфортного и функционального пространства. Например, известные офисы крупных компаний, в которых все максимально продумано: Mail.ru, Microsoft, «Лаборатории Касперского», Avito в Москве. В компаниях такого формата уже не только уровень заработной платы – основное условие, офис является важным конкурентным преимуществом, когда они хантят высококвалифицированных сотрудников.

Важен комфорт рабочего пространства, которое перестало быть стандартным набором мебели и техники. Open-space должен иметь хорошее освещение, комфортный климат, минимальный уровень шума, на одно рабочее место должно приходиться не менее 9-12 кв.м площадей. При этом важно понимать, что для переговоров с клиентом в онлайне или для приватного общения не подходит рабочее место. Например, в офисе EPAM мы сделали так называемые «телефонные будки», а еще несколько типов переговорных, 4 из которых – это большие meeting room с возможностью проведения видео-конференций.

Не только хантят, но и выращивают
IT – один из немногих сегментов, которые не только готовы бороться за высококвалифицированного сотрудника, но и работают над выращиваем новых кадров и повышением их квалификации. Обучающие классы становятся современнее и технологичнее. Опять же для EPAM мы оборудовали учебные классы, в которых проводятся курсы не только для специалистов компании, но и для студентов – будущих IT-профессионалов.

Все новое начинается в Кремниевой долине?
Между тем тренд на «крутой» современный офис к нам пришел из Кремниевой долины. Google, Facebook, Twitter и другие компании активно внедряют в свои офисы самые разные новшества (благо, бюджет им это позволяет), в том числе и развлекательные зоны. Одни отрывают на территории офиса кафе и пивные бары, другие парикмахерские, третьи гольф-площадки и футбольные поля, четвертые все вместе. Хотя отчасти такая негласная, но открытая гонка мотивации для сотрудников может стать демотиватором, когда не остается времени на работу.

На мой взгляд, офис компаний с ненормированным рабочим графиком, где сотрудники значительную часть дня проводят в помещении, должен иметь зоны отдыха, чтобы сотрудники могли отдохнуть, перевести дух и с новыми силами продолжать работу. Поэтому стоит предлагать клиентам самые разные варианты таких зон, экспериментировать. Но тут важно найти золотую середину, чтобы не вышло как в Кремниевой долине. Хотя в России мы работаем с гораздо меньшими бюджетами, но не менее перспективными и амбициозными компаниями.

Формат «офис-дом» как баланс работы и отдыха
Когда мы в 2014 году делали офис для «Беркута» площадью 1500 кв.м, в местах общего пользования были оборудованы зоны отдыха с мягкими креслами, пуфами, подвесными креслами-качелями, оригинальными светильниками. Проект 2017 года для EPAM включал в себя, помимо зон отдыха, и тренажерный зал для сотрудников.

Строительство в формате «офис-дом» дает возможность сотрудникам чувствовать себя комфортно, они могут отдохнуть в моменты усталости или снять стресс. В одних компаниях практикуют спортивный подход, открывая фитнес-зоны, спортивные площадки, залы для йоги, тенниса. Другие делают акцент на творческой нотке: зоны релакса с барабанами или гитарами, комнаты для рисования, мини-кинотеатры или библиотеки. В целом, выбор неформальных зон зависит как от направленности компании, так и от предпочтений сотрудников.

Сколько-сколько это стоит?
Самым основным стоп-фактором, конечно, становится бюджет, многие хотят экономить именно на строительстве и меблировке. Между тем, если произвести расчеты, то стоимость строительства офиса будет равна стоимости 1 года аренды, но при этом сотрудники будут долгие годы работать в комфортном и современном офисе, а не менять один объект с отделкой от собственника на другой.

Если в цифрах, то средняя стоимость 1 кв.м строительства офиса будет стоить в среднем 13-15 тысяч рублей, меблировка 1 рабочего места – 35-40 тысяч (без учета техники). Но хороший офис позволит нанимать квалифицированных сотрудников, повышать эффективность компании.

Казалось бы, элементарная истина – каждый заказчик желает знать, как расходуется его бюджет, но мало кто решается открыть перед заказчиком детальную смету. Мы тоже долгое время работали, как и наши конкуренты, но в работе над последними проектами пошли по другому пути – сделали максимально прозрачную систему расходов, раскрывая перед заказчиками стоимость всех товаров, доставки, установки, работ подрядчика, озвучили сумму, которую мы берем за работу над проектом. Наши клиенты такой ход оценили, мы сделали прозрачные сметы нашим конкурентным преимуществом.

В целом мне кажется, что рынок офисной недвижимости начнет трансформироваться и меняться в сторону функционала и оптимизации. Объем запросов на офисы с отделкой от собственника будет сводиться к минимуму, а на услуги фит-аута спрос будет расти. Причина тому проста – современный офис максимально оптимизирует пространство, сокращая расходы на аренду, а инновационные решения уменьшают затраты на эксплуатацию.