Каким компании хотят видеть новый офис?

Еще до пандемии – в 2018-2019 годах – компании кардинально изменили свой взгляд на офисные пространства. Запросы на помещения в модной локации сменили требования к созданию комфортных условий для сотрудников и современной технической оснащенности. Какие бизнес-центры пользуются наибольшей популярностью? Какие инженерные особенности важны для арендаторов? И по каким критериям компании подбирают офисы? Рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate.

Сформировавшемуся рынку коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге уже около 20 лет. За эти годы девелоперы приобрели опыт строительства офисных зданий, а арендаторы осознали, что могут платить не за наличие крыши над головой, а за качество и комфорт. У арендаторов сформировался определенный ряд требований к офисным помещениям.

Важен ли возраст бизнес-центра?

Сейчас компании стали обращать особенное внимание на возраст здания бизнес-центра: они хотят арендовать более современные объекты. Это объясняется тем, что объекты одного класса, построенные с разницей в 10-20 лет, будут кардинально отличаться из-за физического и морального устаревания.

Арендаторы предпочитают избегать старых бизнес-центров поскольку устаревшие сети могут мешать рабочему процессу. Например, сейчас значительно возросли объемы данных, с которыми работают компании, поэтому слаботочная сеть бизнес-центра 10-летней давности может не справляться, а компьютеры – зависать.

Вентиляция и кондиционирование

Современные компании не рассматривают рабочие пространства без климатических комплексов. В настоящее время установка систем вентиляции и кондиционирования стала обязательной для всех офисов. Также сейчас потенциальные арендаторы в первую очередь узнают, можно ли регулировать температуру и другие климатические параметры в отдельных помещениях. Например, многие компании требуют наличие пультов управления кондиционерами в каждом из кабинетов, чтобы сотрудники могли настраивать температуру под себя.

Также для многих компаний принципиально важной остается возможность открыть наружное окно для проветривания. В помещениях, где окна являются частью фасада и не могут открываться, многие сотрудники чувствуют себя некомфортно.

Транспортная доступность и парковка

Требования к доступности бизнес-центров также изменились. Когда система общественного транспорта еще не был развита, а личный транспорт был доступен немногим, большой популярностью пользовались офисы в шаговой доступности от метро. Затем офисные сотрудники чаще стали пользоваться личным транспортом при поездках на работу. Возрос спрос на офисы с высоким парковочным индексом. В этот период возникли проблемы со стоянкой автомобилей: из-за ограниченного количества парковочных мест в БЦ в центре города компании начали обратный отток. Престижным локациям в центре с низким парковочным индексом компании стали предпочитать районы и бизнес-центры с высокой обеспеченностью парковочными местами.

После начался обратный процесс: появилось много бизнес-центров, которые не только находились рядом с метро, но и предлагали парковку. В то же время, некоторые офисные сотрудники начали отказываться от автомобилей, так как сеть общественного транспорта стала более развитой. Например, в спальных районах появились новые станции метро, которые позволили их жителям быстрее добираться до места работы. Автомобильный трафик увеличился. Многие владельцы автомобилей стали использовать общественный транспорт, чтобы сократить время на дорогу в офис и обратно. Ввиду этого привязка потенциальных арендаторов БЦ к количеству парковочных мест и парковочному индексу стала значительно меньше. Как правило, на офис площадью около 1 000 кв. м запрашивают только 4-5 парковочных мест для руководства.

Комфорт сотрудников

Еще несколько лет назад арендаторы выбирали офисы в элитных локациях, чтобы посоревноваться с конкурентами. Сейчас на первый план вышел не престиж бизнес-центра, а комфорт сотрудников. Если сотрудников не отвлекает духота, устаревшая техника или желание уйти пораньше с работы, чтобы не стоять в пробке в час-пик, качество работы заметно улучшается.

Взаимосвязь комфорта работников и эффективности их труда доказала пандемия. Сотрудники многих компаний отметили, что после перехода на удаленную работу их КПД повысился, так как они начали работать в удобных условиях.