Как управлять недвижимостью более эффективно

Автор: Марат Рамазанов генеральный директор компании "РЕД СТОУН ПРОПЕРТИ”

Новый мир, в котором правит гибкость и адаптивность, требует обновления подходов к управлению коммерческой недвижимостью. В условиях неопределенности цифровизация сервисных процессов помогает повысить ценность и прозрачность facility-бизнеса для собственника коммерческой недвижимости и для арендатора, обеспечивая УК более прочное положение на рынке.

Последние лет 30 мы жили в так называемом VUCA-мире ежедневно сталкиваясь с нестабильностью (volatility), неопределенностью (uncertainty), сложностью (complexity) и неоднозначностью (ambiguity). В контексте бизнеса концепция VUCA появилась в начале XXI века и дала начало развитию вполне эффективных антикризисных стратегий. Но сегодня на смену приходит BANI-мир, который характеризуют хрупкость (brittle), тревожность (anxious), нелинейность (nonlinear) и непостижимость (incomprehensible). Вместе с этим изменяются и подходы к ведению бизнеса.

«На первый план выходит не умение понимать и строить прогнозы и планы, которые будут сбываться, а способность быстро чувствовать происходящее и адаптироваться к нему». - Максим Тимофеев, основатель deep mind

Как изменился рынок недвижимости

Пандемия коронавируса и прочие события последних лет с их ограничениями сильно повлияли на рынок недвижимости:

Сместился акцент потребителей в сторону онлайн-шоппинга и маркетплейсов. Торговые центры используются в качестве витрины для примерки и выбора товаров, в итоге выручка стандартного арендатора, еще недавно генерировавшего основной доход ТЦ, снижается.
Доля удаленных работников и сервисов растет, в результате чего высвобождаются офисные помещения. В первую очередь снижается доля “прогрессивных” арендаторов, которые раньше боролись за лучшие кадры и условия, пусть даже с высокой арендной ставкой. Выручка высококлассных бизнесцентров неизбежно падает.
Конкуренция за потребителя растет - лидеры прошлого уходят на второй план, форматы смешиваются. Стрит-ритейла теряет актуальность. Формируется рынок арендных апартаментов, фуд холлов, коворкингов, коливингов, арт-кластеров, self-storage и так далее.

«Интенсивное использование пространств возможно за счет гибкой и гибридной недвижимости. Гибкая недвижимость может быть адаптирована под новые функции, дооснащена под новые запросы и гибко реагирует на приток/отток пользователей». - Дмитрий Иванов, профессор факультета социологии СПбГУ, автор бестселлера «Глэмкапитализм».

В этих условиях собственники всё более озадачены повышением эффективности использования вложенного капитала, что требует от управляющих компаний проработки новых подходов к повышению операционной эффективности. И многие открывают для себя цифровизацию, как способ нарастить прибыль.

Какие задачи помогает решить цифровизация

Цифровизация сервиса подразумевает учет всех обращений, связанных с обслуживанием недвижимости. С одной стороны, она помогает повысить уровень сервиса в глазах как собственника, так и арендатора. А с другой стороны - обеспечить эффективность работы самого facility-оператора.

Автоматизация позволяет упростить для арендатора и собственника помещений подачу заявок на обслуживание, делает их исполнение более прозрачным. Таким образом ценность сервиса растет и для собственника, и для арендатора. Подобный дополнительный адресный сервис - это аргументация для повышения арендной платы. А детальные отчеты по выполненным работам для собственника укрепляют положение самой управляющей компании.

Цифровизация позволяет навести порядок в перечне услуг, которые входят в договор. Как следствие, можно предложить арендаторам дополнительный сервис за отдельную плату по прайс-листу и легко учитывать его, используя программный инструмент. Это повышает средний чек каждого арендатора.

Внутри компании инструменты автоматизации помогают контролировать загрузку персонала и трату ресурсов - отслеживать время на выполнение заявок, нормировать типовые операции, выделять материалы и запасные части под конкретную заявку, чтобы было понятно, за счет чего расходуются основные средства.

Для цифровизации сервисного бизнеса используются инструменты класса help desk. Они позволяют автоматизировать процессы техподдержки и обслуживания клиентов, включая выездные работы и даже некоторые взаимодействия между сотрудниками внутри самого facility-оператора. На российском рынке существует несколько решений, подходящих для УК. Например, мы используем Okdesk, поскольку он интегрируется с другими системами управления недвижимостью.

Цифровизация процессов позволяет повысить операционную эффективность facility-оператора и эффективнее управлять отношениями исполнитель-заказчик при обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования. Более того, инструмент помогает собирать данные для анализа, по итогам которого можно наращивать производительность бизнеса.