Fit out. Как создать офис, работающий на компанию?

Иван Починщиков Управляющий партнер IPG.Estate

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, рассказывает про востребованность услуги фит аут в России, этапы реализации строительного проекта, а также тенденции к развитию и конкурентоспособности подрядчиков.

Fit out (фит аут) в строительстве – это комплекс работ по созданию пространства в коммерческих объектах: от проектирования до отделки интерьеров и сдачи готового объекта «под ключ».

По итогу работ заказчик получает помещение, выполненное по персональному проекту с учетом специфики бизнеса, процессов, статуса, имиджа.

Востребованность услуги фит аут в России

Когда в 2000-х годах на отечественном рынке офисной недвижимости появились качественные объекты, в России начал формироваться спрос на услуги fit-out. Сперва подобная практика была интересна зарубежным заказчикам, пришедшим на наш рынок. В дальнейшем fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.

Отделка фит аут в основном пользуется спросом в Москве и Петербурге, где реализуются качественные и масштабные проекты. В двух столицах расположено множество головных офисов, штаб-квартир и представительств крупных зарубежных и российских компаний.

Сейчас столичный рынок офисной недвижимости насыщается, а российские регионы стремительно развиваются. Это стимулирует расширение спроса на fit-out в крупных городах, например, в Екатеринбурге, Казани, Хабаровске и прочих. Большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но также качество предложения в регионах уступает столичному. Поэтому строительные компании Санкт-Петербурга и Москвы, предоставляющие услуги фит аут, остаются интересны за пределами двух столиц.

Структура проекта fit-out

Работа с заказчиком строится по трем структурным схемам проектов:

Design&build. Генподрядчик отвечает за весь цикл работ:
- Проектирование
- Строительство
- Отделка
- Технический запуск
- Сдача готового объекта.
Design-bid-build
- Архитекторы разрабатывают проект с учетом бюджета и пожеланий клиента по концепции и дизайну помещения.
- Генподрядчик реализует строительные и инженерные работы по готовому проекту.
Construction management.
- Архитектор разрабатывает дизайн объекта для клиента.
- Проектное бюро подготавливает необходимую техническую документацию.
- Генеральный подрядчик руководит процессом строительства.
- Всеми техническими вопросами занимается проджект-менеджер.

Этапы реализации проекта

В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Направление fit-out можно разделить на 4 базовых этапа.

1. Подготовительный этап включает формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, изучение потребностей заказчика и разработку тестовых планировок, а также согласование и подписание договора и графика платежей.

2. На стадии проектирования происходит разработка дизайн-проекта, согласование итоговых материалов и заказ долгоожидаемых позиций.

Во избежание внезапных корректировок и перерасчета стоимости ремонтных работ нужно определиться с решениями на данном этапе (до того, как начнутся строительные работы).

3. Стадия строительства подразумевает осуществление демонтажа, строительных и инженерных работ, доработку проекта в соответствии с замечаниями заказчика, а также внутренний приём работ, проведение производственных испытаний инженерного оборудования.

Изменение проекта и его стоимости на этапе строительства – нередкое явление на рынке fit out. Заказчик может решить изменить планировку, что влечет за собой весьма основательное перепроектирование архитектурного и инженерных разделов проекта. Его может не удовлетворить дизайнерское решение, а также в компании может начаться реструктуризация, и в этом случае нужно подгонять офис под новые размеры.

4. Завершение строительства и гарантийное обслуживание включает:

приём работ заказчиком;
передачу заказчику полного пакета исполнительной документации;
получение гарантии на обслуживание интерьера и инженерных систем.

Тенденции

На данный момент рынок fit-out находится на пике востребованности и развития. Число нишевых игроков растёт, технологии и материалы совершенствуются, в связи с чем заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты.

Параллельно запросы направлены на качество услуг генподрядчиков, отделочных материалов, технологичность и легкую адаптивность офисного пространства.

Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение экологичных стандартов при строительстве офисов. Опыт показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение экологически безопасных отделочных материалов и технологий.