Как выбрать офис для компании: площадь, планировка и инфраструктура

Выбор офиса больше нельзя сводить к формуле: количество сотрудников умножить на норматив площади. При гибридном графике команда приезжает неравномерно, переговорные и общие зоны могут быть загружены сильнее рабочих мест.

Тем, кто планирует арендовать или купить офис, важно оценивать не только метраж, класс бизнес-центра и стоимость. Нужно заранее понять, как пространство будет использоваться в обычные дни и что произойдет при максимальной нагрузке.

Средняя посещаемость не показывает пиковую нагрузку

По данным исследования CBRE Global Workplace & Occupancy Insights 2026, основанного на информации по офисным портфелям общей площадью около 28 млн кв. м, средний уровень использования офисов вырос до 53%. В пиковые дни он достигает 80%.

Помещение может выглядеть свободным большую часть недели, но становиться тесным, когда одновременно приезжает большинство команды. Поэтому сокращать площадь офиса только на основании средней посещаемости рискованно.

Сначала стоит определить, сколько сотрудников бывает в здании в наиболее загруженный день, какие подразделения должны находиться рядом и где чаще не хватает мест – у переговорных, телефонных кабин или рабочих столов.

В офис приезжают ради совместной работы

Главной причиной очного присутствия 68% участников исследования назвали сотрудничество с коллегами, еще 58% – личные встречи. Это меняет требования к планировке: офис должен поддерживать не только индивидуальную работу, но и короткие обсуждения, проектные сессии и обучение.

Нужен баланс между крупными комнатами для командных встреч, небольшими помещениями на два-четыре человека, зонами для быстрых обсуждений и тихими местами для концентрации.

Если такого выбора нет, сотрудники занимают большие переговорные для индивидуальных звонков или остаются в шумном open space. Поэтому при выборе офисного помещения важно смотреть не только на количество кабинетов, но и на рабочие сценарии, которые поддерживает планировка.

Гибкая рассадка требует точного расчета

В выборке CBRE доля компаний с фиксированной рассадкой сократилась с 83% в 2021 году до 55%, а использование гибридных моделей и совместных рабочих мест выросло с 12 до 36%.

Но свободная рассадка работает только при предсказуемом графике и достаточном количестве мест в пиковые дни. Сотрудник должен понимать, где он сможет сесть, получится ли разместиться рядом с командой и есть ли необходимое оборудование.

Иначе экономия площади оборачивается поиском стола и конфликтами бронирования. Количество рабочих мест лучше рассчитывать не по единому коэффициенту, а по функциям подразделений.

Инфраструктура бизнес-центра влияет на выбор

При выборе офиса важны не только характеристики помещения. Среди востребованных удобств участники исследования называли кафе и рестораны, парковку, кухни и зоны приема пищи. Они помогают сотрудникам организовать день, а компании – не размещать всю инфраструктуру внутри арендуемой площади.

Для российского арендатора к этому добавляются транспортная доступность, расстояние от метро, пропускная система, количество лифтов, качество мобильной связи и условия приема гостей.

Аренда офиса в бизнес-центре с более высокой ставкой иногда оправдана, если здание сокращает потери времени и позволяет не занимать дополнительные метры под столовую, зону ожидания или помещения для мероприятий.

Площадь офиса считают по рабочим сценариям

Перед началом поиска стоит описать обычную неделю команды. Сколько человек приезжает в каждый день? Какие встречи проходят регулярно? Нужны ли отдельные кабинеты, места для видеозвонков, помещения для обучения или приема клиентов?

После этого можно определить состав помещений и только затем – общую площадь офиса.

Два варианта одинакового метража могут различаться по полезности. В одном слишком много коридоров и неиспользуемых кабинетов. В другом площадь распределена между рабочими местами, переговорными и общими зонами в соответствии с задачами компании.

При покупке офиса важно учитывать будущие изменения. Перегородки, инженерные системы и схема доступа должны позволять перестраивать пространство при росте команды или смене формата работы.

Решения стоит принимать на основе реального использования

CBRE отмечает, что 83% организаций учитывают функции сотрудников при расчете совместного использования столов, а 78% опираются на данные о фактической загрузке пространства.

До начала поиска полезно в течение нескольких недель фиксировать посещаемость, загрузку переговорных и востребованность разных зон. Даже простые наблюдения дадут больше информации, чем расчет только по штатной численности.

Хорошо выбранный офис не обязан быть самым большим или дорогим. Он должен выдерживать пиковую нагрузку, поддерживать разные форматы работы и оставаться удобным по мере изменений в компании. Поэтому поиск офисной недвижимости начинается не с просмотра объявлений, а с понимания того, как сотрудники используют пространство.

Материал подготовлен на основе исследования CBRE Global Workplace & Occupancy Insights 2026. Глобальные данные приведены как ориентир и не являются прямым прогнозом для российского рынка.