«Дела», Екатеринбург: «мы такие офисные фарцовщики со смыслом»

Гибкие офисные пространства перестали быть трендом рынка и продолжают свое развитие, используя новые технологии, создавая новые форматы. Казалось бы, hot-desking в классическом офисе и коворкинги решают вопросы гибкости, трансформации, технологичности и тимбилдинга на всех уровнях и для компаний всех сегментов и масштабов. Но бизнес не останавливается. Например, в Екатеринбурге уже второй год успешно развивается бизнес-проект, который сложно отнести к классическому БЦ, но и коворкингом назвать нельзя. Иван Шкиря, совладелец офисного пространства «Дела», рассказал OfficeMaps.ru о формате проекта, его успешности в рамках офисного рынка Екатеринбурга, аудитории и планах по развитию.

Если я правильно понимаю, то «Дела» — это офисное здание, которое сдается в аренду как коворкинг для небольших компаний?

«Дела» — это название бизнес-проекта на рынке гибких офисных пространств. На данный момент у нас работает одна точка в Екатеринбурге, готовятся к открытию еще три и одна в Москве. А дальше посмотрим. Суть проекта вы ухватили верно. Гибкие офисные пространства — это решение всех задач малых компаний, связанных с офисом. Схожесть с коворкингом безусловно есть. Во-первых, все резиденты делят между собой общие зоны, которые достаются им фактически бесплатно: кухни, гардеробы, зоны отдыха, переговорные комнаты. Во-вторых, все сервисы уже работают и включены в стоимость: коммуналка, клининг, охрана, интернет. В-третьих, ремонт делать тоже не надо, все офисы укомплектованы нашей фирменной мебелью. Но в отличие от коворкинга у каждого резидента есть отдельный офис с дверью, от которой у него есть ключ. То есть никаких опенспейсов, галдежа и беспредела. Внутри офиса обычная офисная жизнь, но и за пределами офиса она есть: пришли клиенты — в переговорку, пообедать — на кухню, отдохнуть — в зону отдыха. То есть каждому арендатору принадлежит не только свой небольшой уголок, но и большое офисное пространство а-ля Google-офис.

Расскажите немного про сам объект: его адрес, площадь, класс. Здание находится в собственности?

Первые «Дела» находятся в центре Екатеринбурга и занимают целое трехэтажное здание на улице Сакко и Ванцетти, 102. Общая площадь 2 000 кв.м. Здание нам не принадлежит, мы заключаем с собственниками длинный арендный контракт.

Почему выбрана именно такая концепция для реализации здания – не просто сдавать офисы в аренду, а создать концепцию и полностью готовые офисные кабинеты, включающие меблировку?

Причин много :)

Во-первых, это выгодно. Мы берем здание оптом, создаем дополнительную ценность и продаем в розницу. Мы такие офисные фарцовщики со смыслом.

Во-вторых, это идеологически правильный бизнес. Например, я в него пошел по тем же причинам, по каким делаю сервисы прокачки маркетинга Callibri (это мой основной бизнес). Я хочу дать маленьким компаниям такие же возможности для работы и конкуренции, какие есть у большого бизнеса. В Callibri мы этого добиваемся повышением доступности технологичных сервисов. А «Дела» позволяют маленькой компании обзавестись офисом с характеристиками, не уступающими большим, но по минимальной цене. А это и удобство в работе, и HR-бренд, и лицо перед клиентами.

А как с конкуренцией в окружении? Удается ли ее выдерживать такой концепцией? Или в окружении нет конкурентов? И как вообще в Екатеринбурге обстоят дела с офисами: предложение превышает спрос или спрос предложение? Насколько высока вакансия, а ставки?

Офисных площадей в Екатеринбурге полно, ставки различны, в среднем от 600 рублей до 1 500 рублей за квадратный метр в центре. Кстати, в Екатеринбурге принято оперировать ценой за месяц аренды, а в Москве все используют ставку за год. Мы не говорим какая у нас цена за метр, т.к. резиденты арендуют не только те метры, где сидят, но и те, где обедают, отдыхают, проводят совещания и так далее.

У нас заполняемость 95% и выше, никто из бизнес-центров (Екатеринбурга – прим. ред.) такими цифрами похвастаться не может. Но фишка не только и не столько в концепции, сколько в нашем маркетинге. Дело в том, что для Екатеринбурга такой формат офисов в новинку, и объяснять приходится много и упорно. Поэтому мы очень ждем, когда кто-то еще займется этим бизнесом.

У пространства есть какая-то определенная аудитория? Например, направлен только на IT или только на дизайнеров? Или концепция основана на каких-то других факторах?

Изначально, когда мы выбирали первый объект, у нас было два варианта: тот, на котором остановились, и другой, в 5 раз больше по площади. На нем мы бы, безусловно, применили разделение зон (в том случае этажей). На одном этаже дизайнеры, на другом психологи, на третьем – интернет-магазины. Решение определяется маркетинговой стратегией. Для быстрой сдачи большого количества офисов разом надо собирать большое количество лидов. И этого можно добиться глубоким нишеванием. Но в случае относительно небольшого бизнес-центра нишевание только усложнит сдачу площадей. Если отодвинуть коммерцию на второй план, то да, размещение компаний одного сегмента может быть интересным для резидентов. Но мы не благотворительный проект, поэтому исходим из экономической целесообразности. Это на руку всем, в этом гарантия того, что мы завтра не закроемся в отличие от кучи коворкингов, которые открываются как грибы после дождя и так же быстро дохнут.

И про аудиторию. Да, есть несколько сегментов клиентов, для которых мы наиболее интересны:

Производства, которые хотят посадить отдел продаж в центре. Им нужны переговорки, красивый антураж, и они не готовы делать это сами.
Компании с явной сезонностью. Гибкость офисных пространств означает, что офис может быстро вырасти (захватив соседние кабинеты) и так же быстро свернуться без лишних затрат (на ремонт, мебель, переезд).
Крупные компании, которые выносят отделы за периметры собственного офиса. Ключевых причин две:
- не хватает места у себя,
- нужно более креативное пространство,
- региональные представительства,
- небольшие компании (до 15 человек), которые уже поменяли 3-4 офиса за свою историю, понимают ценность собственного времени и реальные затраты на переезд.

Что интересно, стартаперы — не наша ЦА. Им хочется красить стены и ездить в Икею, а не клиентов искать. Им наша модель чужда :)

Планируете развивать формат в дальнейшем и выходить на новые рынки?

В Екатеринбурге подобных объектов нет. Самое похожее — это всемирная сеть офисных центров Regus. Но они работают с международными компаниями, находятся на отшибе и их площадь в 5 раз меньше нашей, а цена в разы выше. Поэтому вряд ли нас можно считать конкурентами.

«Дела» открыли свои двери 1 июня 2017 года. На данный момент заполняемость полная, договариваемся на расширение площадей этого объекта и открытие новых. Выше уже рассказывал. И да, проект успешен. Тут надо понимать, что это история с очень конкретным потолком в деньгах на один объект. Масштабирования автоматом не организовать. И думать надо не только и не столько о том, как заработать больше, а о том, как тратить меньше. Для меня, как предпринимателя из продуктового IT-бизнеса, это новый опыт.