Cheap Home: Коливинги и коворкинги – совместное потребление недвижимости

Андрей Сазонов основатель проекта Cheap Home и эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости

Формат коворкингов – общественных офисов и коливингов – миниапартаментов с общими пространствами давно существует на Западе и в США. В последнее время идея совместного потребления недвижимости активно развивается в России, и в первую очередь, в формате коворкингов. Коливинги пока существуют только в формате бюджетного жилья, но есть тенденции к тому, что скоро они станут пространствами, в которых будут жить и работать люди, объединенные общими интересами. Хотя такие объекты не занимают ключевую долю рынка, они имеют устойчивый спрос и их объемы с каждым годом растут. Андрей Сазонов, основатель проекта Cheap Home и эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости, рассказал об особенностях формата и перспективах его развития в нашей стране.

Андрей, расскажите о форматах совместного потребления недвижимости: коливинги и коворкинги. Какой формат появился в России первым?

Коворкинги в России появились относительно давно, они больше распространены и на Западе, и у нас в стране. Их преимущество в том, что можно не иметь своего офиса и не арендовать его постоянно, а пользоваться только в те моменты, когда возникает необходимость.

Коливинги – от coliving – «совместное проживание». Такой формат позволяет людям меньше платить за покупку либо аренду жилья. Коливинги также давно существуют в России, хотя раньше не имели такого названия. Например, студенты арендуют двухкомнатную квартиру на четверых во время обучения в вузе. Фактически это и есть коливинг. Возможно, коливинг появился раньше, чем коворкинг: такой формат существовал уже тогда, когда началась миграция и люди, попадая в другую страну, сообща арендовали жилье, поскольку это дешевле.

Какие преимущества вы видите в форматах совместного потребления недвижимостью?

В первую очередь – экономия. Купить или арендовать отдельный офис или жилье значительно дороже. Кроме того, в коворкингах есть своя атмосфера: там рабочая, но при этом демократичная обстановка – собираются фрилансеры, бизнесмены, нет начальников и каждый занимается своим делом. Многим нравится так работать. Если речь идет о коливингах, там также главный мотив – экономия. Но если жилье совместно арендуют друзья, коллеги по работе – люди, связанные общими интересами, – появляется дополнительный мотив: возможность общаться, обмениваться энергией.

Как данные форматы развивались за рубежом?

Хотя термин коворкинг появился в 1999 году, принцип совместной работы существует давно: вспомните, кибуцы – сельскохозяйственные коммуны в Израиле, поселения вольных художников или рабочие кооперативы. Формат коливингов в США возник в конце 80-х годов ХХ века. За 30 лет существования сформировалась законодательная база, касающаяся совместной аренды и покупки недвижимости. Там есть так называемый space sharing (совместное использование пространства) и time sharing (разделение времени). Люди сообща пользуются недвижимостью, разделяя пространство физически либо по времени: например, в какой-то период пользуется один собственник, в следующий период – другой. За рубежом существует юридическая и судебная практика и даже кредитные организации, которые выдают ипотечные кредиты для приобретения доли в таком коливинговом проекте, чего нет в России.

Как бы Вы охарактеризовали состояние сегментов коворкингов и коливингов в России (в Москве, Санкт-Петербурге, регионах) и за рубежом – какой формат на данный момент популярнее?

За рубежом коворкинги более востребованы: например, в США, кроме многочисленных существующих, сейчас возводится 16-этажное офисное здание в Нью-Йорке, большое количество коворкингов в Великобритании и Китае, есть они в Канаде, Таиланде, Сингапуре. В России такой формат в большей степени представлен в Москве, которая в 2018-м вошла в пятерку мировых лидеров по развитию этого направления, в меньшей – в Санкт-Петербурге, а об успешных примерах в региональных центрах мне неизвестно. На мой взгляд, формат коворкинга уже прошел пик развития, поскольку сейчас активно продвигается идея и возможности для удаленного сотрудничества: люди работают из дома, находясь в разных странах. Значение офиса как такового снижается, поэтому бизнес по сдаче в аренду офисов (и коворкинг как часть такого бизнеса) будет развиваться медленнее.

Формат коливингов будет развиваться, как в мире, так и в нашей стране, и не только с точки зрения бизнеса. Некоторые уже сравнивают такую модель с коммунистическими коммунами (в лучшем смысле) и прогнозируют, что скоро молодое поколение обоснуется в подобии студенческих общежитий. Самый большой в мире коливинг – одиннадцатиэтажный лондонский The Collective Old Oak. В этом же комплексе находится коворкинг и многочисленные сервисы – рестораны, бутики, спортзал. Такой проект, но меньшего масштаба, будет востребован и в Москве, куда ежегодно приезжает много молодых специалистов и студентов, в том числе зарубежных. В то же время, там не так много мест, где бы можно было и организовать деловую встречу, и поселиться с учетом разных материальных возможностей. Аналогичная модель вполне может быть реализована для людей «50+»: ее уже опробовали в Лондоне, где запущен кохаузинг-проект.

То есть сложившийся стереотип о работе в нелюбимом офисе и его антиподе – уютной квартире, в которую хочется сбежать побыстрее, уходит в прошлое. Мировая тенденция – взаимопроникновение жилого и рабочего пространства.

Сколько сегодня нужно вложить, чтобы создать коливинг? Какую доходность показывает формат? Какой срок окупаемости?

Это зависит от того, что подразумевает вопрос: совместная аренда недвижимости – тоже коливинг. В этом случае нельзя просчитать срок окупаемости или сумму, которую надо вложить: это не бизнес-проект, а способ сэкономить средства и возможность жить в той среде, которая нравится.

Когда говорим о коливинге как о коммерческом проекте (арендуется большой дом и сдается маленькими частями), окупаемость достаточно быстрая – до полугода, хотя требуется проведение большой операционной работы.

Как давно Вас заинтересовал этот формат? Почему? Как к Вам пришла идея инвестировать в этот формат недвижимости? Расскажите кратко о своем проекте.

Эта идея возникла три года назад: я искал возможность вложить деньги. Меня заинтересовал опыт компаньона, который приобрел два загородных таунхауса, чтобы сдавать в аренду. Для повышения стоимости, он разделил их внутреннее пространство перегородками, создав студии, которые сдавал разным арендаторам. Я понял, что переустройство таунхаусов и продажа квартир-студий по цене от миллиона рублей – перспективное направление. Позже совместно с компаньонами мы основали компанию Cheap Hom.

Наш проект предполагает не аренду, а продажу недвижимости частями: клиенты совместно приобретают большой объект, состоящий из маленьких квартир-студий. В среднем мы продавали от 2-х до 4-х больших объектов в месяц. Но рассчитать окупаемость трудно, поскольку мы вкладывали деньги только в продвижение и маркетинг (около 50 тыс. рублей), а реализовывали чужие объекты. Заключив договор с собственниками недвижимости, создавали чертеж проекта – как можно разделить объект на мелкие части, которые затем предлагали выкупить клиентам. То есть покупатели приобретали непосредственно у собственника. Наши затраты были минимальными, а окупаемость большая.

В чем заключаются отличительные особенности Ваших коливингов?

У нас можно купить маленькую квартиру-студию за 1,5 млн рублей в Москве или Подмосковье – фактически, по цене коммуналки.

На какие характеристики здания Вы обращали внимание, когда выбирали помещение для коливинга?

Для нас важно соотношение цены и того продукта, который мы сможем сделать из объекта. Бывает, что цена квадратного метра выше, и тем не менее это выгодно, поскольку планировка позволяет сделать больше студий. То есть мы обращаем внимание на возможность разделения большой площади на маленькие и суммарную стоимость этих помещений.

Кто Ваши покупатели?

Абсолютно разные люди – студенты, которым родители покупают первое жилье, пожилые люди, желающие разъехаться с детьми, молодожены, начинающие совместную жизнь на общей площади. Обычно такое жилье рассматривают как временный вариант, чтобы накопить денег и купить отдельную квартиру большей площади. Объединяет жильцов только то, что это не богатые люди, а средний, по российским меркам, класс.

Как Вы привлекаете покупателей коливингов? Расскажете о маркетинговой политике.

Даем рекламу на всех ресурсах – обычных сайтах по недвижимости, регулярно обновляем информацию, максимально подробно расписываем проекты, затем консультируем по телефону. Раньше хорошо работала реклама, расклеенная на досках с объявлениями в районе, где продается объект.

На Ваш взгляд, сегмент коливингов перспективен? Видите ли Вы перспективы развития своего проекта?

Состояние коливингового рынка в России я бы назвал перспективным, хотя это очень узкий сегмент по сравнению со всем рынком недвижимости в России. Сделки по совместной покупке недвижимости никогда не будут статистически значимыми по сравнению с традиционной куплей-продажей жилья. Такой формат требует личного участия, потому это удел малого бизнеса. Но для людей, которые бы хотели делать такие проекты и зарабатывать на них, всегда найдется работа, так как в нашей стране построено много больших объектов без учета спроса на них. И учитывая то, что здесь возможны большие заработки (с одного проекта – минимум 1 млн рублей) и то, что не требуется больших вложений, желающие создавать их найдутся всегда. Так же, как и те, кто захочет приобрести квартиру по сравнительно невысокой цене. Я уверен, что эта модель будет развиваться, а конкуренция расти, что отразится на качестве для конечных покупателей.