«Нам надо расстаться». Когда арендатору пора менять БЦ?

Переезд в новое офисное пространство затрачивает множество ресурсов компании, и арендаторы решаются на него лишь в стратегических целях. Рассказываем о самых распространенных причинах смены офиса и о том, когда стоит начинать присматривать новое помещение, если планируется переезд.

Причина №1. Компания выросла из офиса

Рост штата сотрудников является прогнозируемым процессом. Как правило, руководство компании фиксирует предпосылки набора персонала еще за год до расширения. Чтобы избежать нехватки рабочих мест, необходимо заранее задумываться о расширении офиса.

Первое, с чего должен начать любой арендатор, - диалог с текущим арендодателем. Если текущее место устраивает, стоит договориться о возможностях расширения в рамках бизнес-центра. Многие собственники готовы идти навстречу резидентам, и при высвобождении площадей БЦ предпочтут отдать их текущему арендатору, нежели искать нового.

«Чем раньше арендатор предупредит собственника о своей потребности, тем больше вероятность, что в рамках БЦ своевременно высвободится помещение под компанию».

Если дополнительное помещение не предлагается или не устраивает компанию, необходим внешний поиск. Также в случае, когда арендодатель неоднозначен в своих возможностях дать новое помещение, арендатору стоит направить усилия на два параллельных процесса:

• смотреть предложения рынка;
• отслеживать предложения текущего арендодателя.

Причина №2. Качество офиса или БЦ не удовлетворяет

Ряд компаний предпочитает оставаться в рамках выбранного БЦ продолжительный срок. Это влечет устаревание как самого офисного помещения, так и бизнес-цента в целом. В это время рынок предлагает новые, более современные и качественные проекты.

Выходя на рынок, новый крупный объект обычно предлагает сравнимые или более выгодные коммерческие условия, чем текущий арендодатель. Лучшее качество БЦ - обоснованная причина для переезда.

Причина №3. Собственник расселяет резидентов

Практика редко встречает случаи, когда собственник решается на расселение своих арендаторов. Например, в 2020 году в Петербурге был снесен БЦ «Ильич», в этом году идет частичная зачистка бывшей территории завода «Светлана». В таких случаях арендаторы вынуждены съезжать.
Также поводом предложить части резидентов переезд является наличие крупного якорного арендатора, которому требуется расширение.

В обязанности собственника входит внесение в договор аренды уведомления о беспричинном расторжении контракта за 6 месяцев. Этого срока достаточно для того, чтобы выселяемый арендатор успел подобрать новый объект. Если арендодатель не учел особенности расторжения договора в письменной форме и настаивает на переезде резидентов, он обязан выплатить штраф.

Причина №4. Вопрос бюджета компании или стоимости аренды

При вводе новых проектов их собственники могут предлагать специальные условия. Благодаря этому арендатор может качественно улучшить свои площади или переехать в более удачную локацию. Главное, чтобы получение различных преференций сопровождалось сокращением бюджета.

Также причиной для переезда может стать выход компании на новый финансовый уровень. В таком случае она готова платить бóльшие деньги и реализовывать качественный дизайн-проект в высококлассном БЦ.

Причина №5. Новые условия ведения бизнеса

Зачастую компании необходимо сменить локацию в силу новых условий ведения бизнеса. Причинами могут служить разнообразные условия частного характера.

Так или иначе, при выборе нового офиса всегда нужно учитывать два параметра:

• Локация;
• Стоимость.

Если компания не может поступиться критерием локации, ей всегда придётся поступаться бюджетом. Если бюджет строг, руководство будет вынуждено рассматривать альтернативное расположение БЦ.

Когда приступать к поиску нового офиса?

Выбирать время для старта поиска нового офиса стоит, исходя из размеров компании. Поиск помещения для маленькой компании осуществляется по факту появления потребности. Спрос на площади менее 100 кв.м максимально высок, в связи с чем стоит действовать оперативно и в рамках недели заключать договор с новым собственником.

Средней компании (до 1 000 кв.м) следует начинать поиск за 4-6 месяцев до переезда. Часть времени будет затрачена на определение с выбором, остальное время отводится на ремонтные работы и сам переезд.

Крупные организации, нуждающиеся в помещении от 1 000 кв.м, должны начинать поиск нового офиса за год. Порой на текущем рынке сложно найти предложение, которое будет соответствовать всем требованиям, а ряд качественных проектов еще строится, и нужно ждать их ввод. Чтобы не ограничиваться лишь сегодняшними предложениями рынка, важно рассматривать новые строящиеся проекты и иметь в запасе время.