Метод измерения офисных площадей Boma – что это такое и для чего применяется

Расчет площади коммерческого помещения крайне важен при определении стоимости арендной платы. В России используется 2 метода определения размеров полезной площади помещения: стандарт BOMA и российский стандарт БТИ (ПИБ в Санкт-Петербурге). Officemaps.ru рассказал, чем отличаются оба метода измерения площади офисного помещения, и какую площадь необходимо указывать в договоре аренды.

Как измеряется площадь офиса по стандарту BOMA

Метод расчета офисных площадей по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association) был впервые опубликован в 1915 году Американской ассоциацией собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости. Последняя версия стандарта была выпущена в 2010 году. 

По стандарту BOMA измерения площади помещения проводятся не от поверхности стены внутри помещения, а от условной линии, которая проходит через центр и делит стену пополам. В полезную площадь по данному методу, которую оплачивает арендатор офисного помещения входят площади под конструктивными элементами, такими как колонны, и в некоторых случаях могут быть включены подоконники. Также при определении арендуемой площади по методу BOMA в формуле расчета учитываются общие площади и технические помещения для обслуживания всего здания, а также этажа, который занимает арендатор.

При этом, в стандарте нет подробно описанных правил определения площадей, которые относятся к местам общего пользования, и полного перечня таких помещений. Таким образом, значительным минусом данного метода для арендатора является то, что при измерении площади, сдаваемой в аренду, могут быть добавлены “общие” площади на усмотрение того, кто проводит измерения. 

Многие специалисты склоняются к тому, что метод BOMA может приводить к двойным платежам: когда в арендную ставку входят общие площади здания, и арендатор дополнительно оплачивает ОПЕКС за эти же площади, возмещая расходы арендодателя по их содержанию. 

Чем отличается стандарт БТИ от BOMA?

В России стандарт BOMA продвигался в 2000-х годах международными брокерами и девелоперскими компаниями, которые использовали иностранные инвестиции. Однако в настоящее время данный стандарт используется очень редко. Такая методика определения площади не поддерживается на законодательном уровне РФ. В России фактическая площадь офисного помещения указывается в проектной документации и планах БТИ (ПИБ в Санкт-Петербурге). 

По стандарту БТИ фактическая полезная площадь офисного помещения измеряется по внутренней границе стен с учетом отделки. Также вычитается площадь конструктивных элементов в проекции на пол. Если ставка аренды определяется за единицу площади, то в договоре аренды должна учитываться фактическая площадь, переданного в аренду помещения, без учета общих площадей. 

Некоторые специалисты считают, что стандарт БТИ не учитывает потребности современных коммерческих объектов, и метод BOMA позволяет девелоперам более точно определять окупаемость своих проектов. 

Если обращаться к Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184­ФЗ «О техническом регулировании» и Федеральному закону от 29 июня 2015 года № 162­ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации», метод BOMA не является обязательным стандартом на территории России. Несмотря на то, что в законе нет прямого запрета на использование метода BOMA, в договоре аренды стоит с осторожностью относиться к указанию расчета арендной платы на основании измерения площади по методу BOMA, чтобы избежать возможных негативных юридических последствий. 

BOMA может использоваться для определения стоимости аренды помещения между арендодателем или арендатором, однако в договоре аренды стоит прописывать стоимость аренды с указанием площади по БТИ, где дополнительно может указываться коэффициент за пользование общими площадями и иные платежи, которые арендатор обязан выплачивать арендодателю.