Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года

Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2019 года.

Предложение

Общий объем качественного предложения в офисном сегменте Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года остался на уровне 2,6 млн. кв.м.

В первом полугодии 2019 года выведено порядка 10 000 кв.м спекулятивного предложения.

В структуре предложения классности преобладает класс В/В+ с долей в 56%, доля класса А – 44 %.

Географическая структура предложения не изменилась. Лидерами остаются Петроградский, Московский и Центральный районы.

По нашим прогнозам, прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений до конца 2019 года составит 85 000 кв. м.

Развитие сегмента

В 2019 году знаковые игроки рынка офисной недвижимости возобновили развитие.

В Красногвардейском районе ко вводу в 2019 году ожидается МФК «Заневский каскад» от холдинга «Адамант», объем офисных площадей в котором составляет 40 300 кв.м. В этой же локации на первое полугодие 2020 года запланирован запуск нового бизнес-центра в составе ЖК «Золотая долина».

Продолжается активное развитие Московского района: завершается строительство 3-ей очереди БЦ «Премьер Лига» (18 000 кв.м), в ближайший год будет реализован проект «Атлас Сити» (первое здание площадью 15 500 кв.м, второе – 13 500 кв.м), началось строительство еще одной башни «Аэропорт Сити» (16 000 кв.м), холдинг «Адамант» ведет строительство 2-ой очереди БЦ «Собрание» (27 663 кв.м), запуск запланирован на 2 квартал 2020 года.

ФХК «Империя» купил у банка ВТБ здание на Большой Морской, 30 площадью 6 300 кв.м.

Компания Renaissance Development ввела БЦ Renaissance Fontanka класса А общей площадью 4 500 кв.м.

УК «Теорема» к концу 2019 завершит реновацию бывшего индустриального корпуса в бизнес-парке «Полюстрово» площадью 4 583 кв.м. Кроме того, анонсированы планы по строительству двух новых бизнес-центров.

Glorax Development планирует строительство делового квартала Golden City на намывных территориях Васильевского острова общей площадью более 100 000 кв.м.

Спрос

Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2019 составило порядка 50 000 кв. м, что превышает данный показатель первого полугодия 2018 года.

В структуре поглощения по отраслевой принадлежности в лидерах остается IT-сегмент с долей в 34% от общего объема сделок. Санкт-Петербург, как один из городов с качественными техническими вузами является сегодня одним из основных городов с активно разувающимся IT-сегментом. Объемы IT-компаний растут, им нужныновые качественные офисы.

В 2019 году стало известно, что офисные площади в «Лахта центре» займет головная компания ПАО «Газпром». Стоимость активов АО «МФК «Лахта центр» оценили в $ 2,5 млрд. Ввиду этого на текущий момент ведется поиск земельного участка для строительства офиса компании «Газпром нефть». Принять решение по выбору участка планируется до конца I квартала 2020 года. По нашим оценкам, компании потребуется порядка 120 – 150 тыс. кв. м офисных площадей, чтобы консолидировать все структуры в рамках будущей штаб-квартиры.

В 2019 году в сегменте коворкингов появился новый локальный игрок – сеть Page. Также запланирован запуск ряда интересных проектов. Сеть коворкингов «Практик» откроет три локации в Санкт-Петербурге, международная сеть коворкингов WeWork планирует выйти на рынок Петербурга.

Общий объем рынка коворкингов сегодня составляет порядка 12 000 кв. м, который представлен как единичными проектами, так и сетевыми: Regus, Grow up, «Практик», «Офис М», «Циферблат».

Вакансия и ставки аренды

Общий уровень вакантных площадей на конец первого полугодия 2019 года в офисном сегменте Санкт-Петербурга составляет 5,5 %. Уровень вакансии в классе А составляет 7,8 %, уровень вакансии в классе В/В+ – 3,2 %.

Географическая структура распределения спроса показала лидерство Московского и Петроградского районов, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии.

146 000 кв. м – суммарный объем свободных офисных площадей на рынке Санкт-Петербурга.

На конец первого полугодия 2019 года средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А находится на 1 680 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ находится на уровне 1 250 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.