Обзор рынка: ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ 2016

Офисный сектор

Предложение

• По итогам первого полугодия 2016 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга превысил 2,2 млн. кв.м.
• В первом полугодии 2016 в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 160 000 кв. м, что сопоставимо с объемом ввода по итогам 2015 года. Основная масса нового предложения позиционируется в классе В.
• До конца 2016 года прогнозируется прирост более чем на 100 000 кв.м качественной офисной недвижимости.
• Несмотря на значительный прирост предложения, существенного влияния на сегмент офисной недвижимости не оказано, поскольку основная масса новых проектов выходит на рынок либо заполненными арендаторами, либо планируются к использования под собственные нужды.

По итогам 2015 года обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек существенно не изменилась - достигла 450 кв.м.

Это более чем в два раза ниже московского показателя, и на 20% -  екатеринбургского.

Географическая структура предложения качественных офисных площадей существенно не изменилась.

Продолжатся развитие делового кластера в Московском районе – по итогам первого полугодия 2016 года доля качественного предложения офисной недвижимости, расположенной в Московском районе, достигла 20%. По нашим прогнозам объем продолжит увеличиваться - порядка 18% всего нового предложения по итогам 2016 года будет сосредоточено в Московском районе.

Перспективное предложение

Суммарный объем проектов, запланированных к вводу до  конца 2016 года, ожидается на уровне 260 тыс. кв. м.

Ключевые проекты, запланированные ко вводу в течении 2016 года, представлены в таблице ниже:

Название	Класс	Арендопригодная площадь
Fort Tower	А	26 000
БЦ на Уральской, 4	В	15 000
Граффити	В+	13 000
Полис	В	13 000

Из ключевых офисных центров, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2016 ,можно выделить следующие:

Название	Класс	Арендопригодная площадь
Невская Ратуша (2 очередь)	А	53 000
Виктория Плаза (2 очередь)	В+	27 000
Мегапарк (2 очередь)	В	14 000
БЦ в составе Экспофорума	А	22 000

Спрос

В первом полугодии суммарный объем чистого поглощения составил более 120 000 кв.м, что превышает показатель аналогичного периода прошлого года в 2,5 раза.

Относительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты  к моменту выхода на рынок имели 100% показатель заполняемости

В общем объеме поглощения увеличилась активность компаний нефтегазвой отрасли и энергетических компаний. Крупнейшей сделкой 1 полугодия 2016 года стала аренда компанией «СтройГаз Консалтинг» бизнес-центра «Фландрия».

Наглядно распределение спроса на офисные площади представлено на диаграмме ниже:

Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам первого полугодия 2016 года снизился. Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 12,5%.

В первую очередь это обусловлено снижением вакантных площадей в класса А – с 16% до 12%. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 8% против 11% по итогам 2015 года. Мы ожидаем, что текущий уровень вакантных площадей до конца 2016 года увеличится в пределах 2-3%.

Ставки аренды

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям за первое полугодие 2016 года увеличились на 4% для класса А, в сегменте офисной недвижимости класса В ставки практически не изменились.

На текущий момент средний уровень  ставки аренда для класса А составляет 1 300   рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, в классе В/В+  – 950 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы.

Тенденции и прогнозы

По нашим прогнозам в до конца 2016 баланс спроса и предложения существенно не изменится по сравнению с первым полугодием. С увеличением количества новых объектов несколько вырастет показатель вакантных площадей – до 3%.

Ставки аренды до конца 2016 года продемонстрируют рост в диапазоне 3-4%.

Негативные тенденции национальной экономики оказывают существенное влияние на состояние офисного сектора Санкт-Петербурга, в первую очередь на анонсирование и строительство новых проектов по причине ограниченности заемного финансирования. Таким образом, в 2017-2018 годах рынок офисной недвижимости может столкнуться с нехваткой качественного предложения.

Торговый сектор

Предложение

• По итогам первого полугодия 2016 года общий объем рынка торговой недвижимости остался на уровне 2015 года. С начала 2016 года в эксплуатацию не было введено ни одного проекта.
• В финальной стадии строительства находятся 2 качественных торговых центра, суммарной арендопригодной площадью в 88 000 кв.м. Таким образом, по итогам 2016 года предложение в сегменте качественной торговой недвижимости достигнет 3,9 млн. кв.м.
• Исходя из перспективного строительства, предложение в 2017-2018 существенно не увеличится. Из крупных проектов, планируемых к вводу в 2017 году ,можно отметить ТРК «Голливуд», общей площадью более 100 000 кв.м.

По первого полугодия 2016 года обеспеченность качественными торговыми площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составляет 740, что является одним из наиболее высоких показателей среди городов-миллионников.

Потребительский спрос

За первые 5 месяцев 2016 года оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге снизился по отношению к сопоставимому периоду прошедшего года на 2% и составил 480 млрд. рублей. При этом оборот общественного питания увеличился на 4,7% и составил 25 млрд. рублей.

Заполняемость

В целом по рынку уровень вакантных площадей по итогам 1 полугодия 2016 год достиг уровня 9%, что в абсолютном выражении составляет порядка 300 000 кв.м свободных площадей. При этом необходимо отметить, что  основной объем свободным площадей приходится на устаревшие торговые комплексы с неоптимальным местоположением и устаревшей концепцией.

Однако, ввиду ограниченного количества свободных площадей в рамках успешных торговых объектов вкупе со снижающимся объемом нового ввода, ключевые торговые операторы продолжают искать возможность для открытия точек в наиболее успешных проектах.

Динамика уровня вакантных площадей приведена на графике:

Ставки аренды

• Ключевые тенденции рынка торговой недвижимости по итогам 2015 года сохранились и в первом полугодии 2016 года.
• По итогам прошедшего периода большинство собственников перешло на номинирование ставок в рублях.
• Также существенного снизились фиксированные ставки аренды, все больше договоров заключается по схеме выплаты % с оборота.
• По итогам 2015 года произошло падение средних ставок аренды на 10%. Однако за первое полугодие 2016 ставки продемонстрировали рост на 5%.
• До конца 2016 года мы прогнозируем сохранение прироста ставок на 5%.

Перспективное предложение

• По итогам 2015 года рынок вырос на 58 000 кв.м GLA качественной торговой недвижимости.
• В 2016 году ожидается открытие крупного торгового комплекса «Охта молл», а также открытие второй очереди ТК «Порт Находка» у ст. метро «Рыбацкое». Суммарно на рынок выйдет менее 90 тыс. кв. м.
• Среди заявленных проектов 2016 года стоит выделить реконцепцию ТРК «Капитолий», расположенного у ст. метро «Пионерская». Торговый центр планирует сменить концепцию на discount-центр.

Название	Адрес	GLA
Охта молл	пр. Шаумяна, 4	78000
ТРК «Порт Находка II»	ул. Тепловозная, 31	10800
ИТОГО		88 800

Тенденции и прогнозы

• По нашим прогнозам до конца 2016 года будет происходить увеличение вакансии в устаревающих торговых комплексах, а также за счет появления новых проектов.
• Многие торговые сети сокращают или сворачивают планы развития. В 2016 году активность сохраняет формат сетевых продуктовых магазинов.
• Спрос операторов галереи сосредотачивается вокруг наиболее успешных проектов с высокой проходимостью и профессиональной концепцией.
• Тенденция снижения девелоперской активности, обозначенная в 2014-2015 годах, сохранится.
• Ставки аренды на помещения в галерее успешных торговых комплексов увеличатся до конца 2016 года.

Складской сектор

Предложение

• По итогам первого полугодия 2016 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 120 тысяч кв.м и достиг уровня в 2,6 млн. кв.м;
• Больше половины рынка складского сегмента составляют проекты, предлагающие услуги по аренде площадей, т.е. спекулятивные. Распределение между спекулятивными проектами и складскими комплексами, использующимися под собственные нужды, составляет 55% к 45%.
• Доля проектов built-to-suit в новом предложении за первое полугодие 2016 года занимает более 80%.
• Исходя из планов девелоперов по вводу новых проектов, суммарный объем новых складских комплексов составит порядка 180 000 кв.м.

Название	Промышленная зона	Общая площадь
Армада Парк, 2 очередь	Шушары	28 000
А Плюс Парк	Шушары	70 000
А Плюс Парк	Шушары	11 000

Перспективное предложение

До конца 2016 года планируется к вводу порядка 40 000 кв.м качественной  складской недвижимости.

Новое предложение по итогам 2016 года будут составлять в основной массе проекты built-to-suit.

Из анонсированных в 2016 году перспективных проектов можно отметить следующие:

• Проект трех складских комплексов компании «Адмирал» суммарной площадью порядка 70 000 кв.м, которые расположатся в промышленной зоне «Марьино»;
• Совместный проект в рамках ОЭЗ «Аэрополис» компаний «Юлмарт» и «Аэропорт Пулково», по которому планируется реализовать порядка 15 000 кв.м складских площадей.

Название	Промышленная зона	Общая площадь
«Юлмарт»	Пискаревский пр.	19 000
Wurth	Шушары	14 000

Спрос

По итогам первого полугодия 2016 года снизился уровень вакантных площадей на фоне уменьшения доли вновь вводимых качественных спекулятивных складских комплексов.

На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится в диапазоне 5-6%.

Структура спроса существенно не изменилась. По итогам первого полугодия активность составляют компании сегмента FMCG, доля которых в общем объеме сделок превышает 50%. Также выросла активность производственных компаний.

Логистический сектор несколько снизил активность – до 19% от общего объема сделок простив 22% по итогам 2015 года.

Ставки аренды

• Средние ставки аренды в долларовом выражении достигают $60 за квадратный метр в год. На фоне ослабления рубля ставки в долларах значительно снизились.
• В рублевом эквиваленте ставки находятся в диапазоне 4 000 – 4 100 рублей за квадратный метр в год.
• До конца 2016 года вероятно колебание ставки аренды в сторону роста в пределах 4-5% ввиду дефицита на рынке спекулятивных складских проектов.

Прогнозы

• Сокращение доли спекулятивных проектов при росте реализации качественных комплексов по схеме built-to-suit.
• Незначительное колебание ставок аренды в сторону роста.
• Производственные компании и компании сегмента FMCG сохранят высокий уровень спроса на качественные проекты.

Гостиничный сектор

Предложение

• По итогам первого полугодия 2016 года общий номерной фонд качественных гостиниц Санкт-Петербурга достиг 17,6 тысяч номеров.
• В первом полугодии 2016 на рынок было выведено 5 гостиничных проектов суммарной номерной емкостью в 566 номеров.
• Уровень ввода качественных гостиниц постепенно достигает рекордных показателей, зафиксированных в 2008-2010 годах, что обусловлено приближающимся Чемпионатом мира по футболу.
• К середине 2016 года максимальную долю в общем объеме качественного предложения занимают гостиницы сегмента 4* - 51,3%. На долю гостиниц категории 5* приходится 16,5% от общего объема предложения, гостиницы сегмента 3* занимают долю равную 32,1%.
• Структура предложения показывает тренд к стабилизации сегмента 4*, а также некоторому росту сегмента 5*.

Перспективное предложение

• До конца 2016 года прогнозируется ввод еще трех качественных отелей. Таким образом, до конца 2016 года суммарный объем номерного фонда Санкт-Петербурга достигнет показателя 18,5 тысяч номеров.
• По нашим оценкам к Чемпионату мира по футболу суммарная номерная емкость рынка качественных гостиниц Санкт-Петербурга превысит 20 тысяч номеров (мы прогнозируем прирост номерного фонда к Чемпионату мира на уровне 1,5 – 1,7 тысяч номеров).

Название	Категория	Номерная емкость
Hampton by Hilton	4****	207
Best Western	4****	107
М19	3***	81
DOM Boutique Hotel	3***	60
Авет Парк	3***	27

Спрос

• По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), 2015 год общее количество туристов, посетивших Санкт-Петербург, увеличилось на 200 тысяч человек по сравнению с сопоставимым периодом и составило 6,7 млн. человек.
• По итогам 2016 года по прогнозам КИСП город посетит 7 млн. человек.
• Общее снижение количества иностранных туристов на 8% было компенсировано ростом количества внутренних туристов в пределах 10%.

Загрузка

• Средний показатель заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга за первое полугодие составил 65-67%.
• В высокий сезон заполняемость наиболее популярных гостиниц может достигуть 95-100%.
• Изменение структуры спроса на гостиничном рынке в части увеличения доли внутреннего туризма привело к изменению заполняемости гостиниц в рамках их ценовой категории - по причине снижения курса рубля по отношению к доллару и евро гостиницы высокого ценового сегмента стали доступнее для иностранцев.

Финансовые условия

Показатель ADR (средний тариф на номер) показал прирост в среднем по рынку на 7% и составил 6 900 рублей. Для гостиниц категории 5* средний тариф в первом полугодии 2016 года составил 11 100 рублей, что на 8,5% выше показателя предыдущего года.  Для гостиниц категории 4* показатель ADR вырос на 6% и достиг уровня 6 500 рублей. Наименьший рост среднего тарифа зафиксирован в сегменте гостиниц 3* и составляет 4%.

Прогнозы

• Объем туристического потока будет оставаться на высоком уровне (7-7,2 млн. человек в год), что сохранит спрос на гостиничные услуги сегмента 3*-4*.
• Существенный рост количества туристов, посетивших Санкт-Петербург, ожидается в 2017-2018 году, поскольку в эти годы будут проведены Кубок Конфедераций по футболу и Чемпионат Мира по футболу. При этом рост заполняемости будет краткосрочным и привязан к датам проведения самих мероприятий.

Источник: IPG.Estate