IPG.Research. Коворкинги как мейнстрим: мир, Москва, Петербург

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate провел исследование формата коворкинговых пространств и отразил динамику их развития на мировых и российских рынках.

Гибкие рабочие пространства: мировой опыт

Развитие коворкинг-пространств является одним из мировых трендов офисной недвижимости.

На начало 2020 года общая площадь сервисных коворкингов на территории всего мира достигает отметки в 12 млн м², что составляет 1% от общего объема качественных офисных площадей.

Активная трансформация рынка сервисных коворкингов в формат гибких рабочих пространств говорит о том, что данный сегмент продолжит наращивать свою долю в рамках мирового рынка офисной недвижимости

Динамика рынка коворкингов в мире в количественном исчислении

Более половины всех рабочих мест в мире приходится на США и Великобританию. Это совершенно разные рынки:

• Рынок гибких рабочих пространств США более консолидирован, чем рынок Великобритании. Regus и WeWork занимают 70% рынка: Regus (870 тыс. кв.м), WeWork (600 тыс. кв.м)
• В Лондоне исторически высокую долю занимают независимые операторы и маленькие сети, однако, существует ниша для крупных сетевых проектов.

Объемы основных мировых рынков коворкинговых пространств

Коворкинги укрепляют присутствие в рамках крупнейших рынков офисной недвижимости. В разных странах их доля составляет от 1 до 6 % от общей площади офисной недвижимости. С каждым годом растет количество сделок с участием гибких рабочих пространств: в некоторых городах данный показатель превысил 20% от общего объема сделок в офисном сегменте.

В ответ на спрос увеличивается и объем коворкинговых пространств: операторы занимают все более крупные площади: несколько этажей в городских сити, например, WeWork в Лондонском сити, или даже отдельные здания, например, SOK в проекте «Арена парк». При этом во внутренней структуре преобладают мини-офисы, которые занимают до 90% площади. На начало 2020 года средняя площадь гибкого рабочего пространства составляет 600 кв.м, 2-3 года назад эта цифра не превышала 200 кв.м.

Вслед за ростом площади ярко проявилась вторая тенденция – в структуре арендаторов коворкингов выросла доля корпоративного сектора. Крупные корпорации, среди которых Facebook, Microsoft, Salesforce, Bank of America, HSBC, IBM, E&Y, Cisco, KPMG, арендуют гибкие рабочие пространства в деловых центрах Европы и США. Их привлекают функциональное зонирование, полная комплектация рабочего пространства, качество сервиса и срок аренды. Например, Microsoft арендует 30% коворкинга WeWork в Нью-Йорке.

Изменение формата привело к смене резидентов коворкинг-пространств. Специализация коворкингов не оправдала ожиданий. Новые пространства ориентируются на широкую аудиторию, способную привлечь большой трафик и повысить прибыльность нового продукта.

Структура резидентов коворкингов

CASE: сеть WeWork

США - крупнейший мировой рынок гибких рабочих пространств: объем превышает 2,5 млн кв.м. Доминирующие позиции занимают сети Regus и WeWork, на долю которых приходится 70%. Высокая консолидация рынка у двух крупнейших игроков является драйвером роста рынка гибкой аренды. Но в конце 2019 года поглощение офисов операторами рынка гибкой аренды США снизилось в 4 раза.

Такое резкое падение в значительной степени было спровоцировано неудачной попыткой IPO WeWork. Оценка компании была снижена до $15-20 млрд в 3 квартале 2019 против $47 млрд в начале года. По итогам 2019 года компания приняла решение перейти от стратегии роста к увеличению прибыльности. Данный факт может привести к замедлению темпа ввода новых гибких рабочих пространств на рынке США и мира.

Несмотря на трудности WeWork остается лидирующей сетью, которая представлена более чем в 20 странах. Среди корпоративных клиентов сети – PepsiCo, American Express, Silicon Valley Bank, Cognizant, Merck, KPMG, Current, General Electric и другие гиганты.

Гибкие рабочие пространства: Россия, Москва

В 2019 году в Москве было открыто 22 гибких рабочих пространства совокупной площадью 58 тыс. кв.м, что на 42% больше прошлогоднего показателя. В 2019 году на рынок Москвы вышла сеть WeWork. На начало 2020 года объем сегмента гибких рабочих пространств Москвы составляет 182 тыс. кв.м. В 2020 году к открытию заявлено 22 новые площадки общей площадью порядка 90 000 кв.м.

Крупнейшие открытия 2019 года:

• SOK Арена Парк, площадь = 5,8 тыс. кв. м
• WeWork Белая Площадь, площадь = 5,4 тыс. кв. м
• Ключ Сириус Парк, площадь = 5 тыс. кв. м.

На начало 2020 года в Москве действует 114 гибких рабочих пространств, включая 15 сетевых. Средняя площадь гибкого рабочего пространства составляет 1,5 тыс. кв.м. Данный показатель говорит о том, что коворкинговые операторы предпочитают выводить на рынок более крупные форматы, в сравнении с мировой практикой. Интерес к коворкингам растет со стороны корпоративных клиентов.

Динамика рынка коворкингов в Москве, тыс. кв.м

Ключевые сделки офисной недвижимости с участием коворкинг-операторов

Гибкие рабочие пространства: Россия, Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге рекордный ввод новых коворкинговых проектов начался после 2016 года. В 2017 открылось 6 пространств, площадь каждого из которых превышала 1 тыс. кв.м. Ранее средняя площадь проектов находилась в диапазоне 100 – 150 кв.м. По мере укрупнения проектов, их заполняемость увеличилась до 79%.

В 2019 году на рынок вышло 14 проектов общей площадью порядка 6 000 кв.м. Таких образом, на начало 2020 года объем сегмента гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга насчитывает 32 600 кв.м площадей.

В отличие от московского рынка, где спрос со стороны крупных компаний стал трендом, в Петербурге подобных сделок практически нет.

Отчасти это обусловлено отсутствием крупных блоков площадью от 3 тыс. кв.м.  Но, по нашей оценке, ввод коворкинговых пространств Page и четырех проектов сети «Практик» увеличит спрос со стороны крупных игроков и станет драйвером рынка коворкинговых пространств.

Мы прогнозируем, что рост сегмента коворкинговых пространств будет идти именно за счет локальных игроков – международные сети будут представлены сетью Regus, а московские сети будут развиваться на растущем рынке столицы.

Динамика ввода новых площадей коворкингов

CASE: коворкинги «Практик» и Page

«Практик»

На начало 2020 года «Практик» является крупнейшей сетью коворкингов в Санкт-Петербурге. Функционирует 5 проектов общей площадью порядка 4 500 кв.м (14% рынка). В 2019 году сеть «Практик» открыла новое общественное пространство общей площадью 6 500 кв.м, в котором функционирует коворкинг на 250 рабочих мест, шоу-румы, фудмаркет. В 2020 сеть планирует открытие 4 новых проектов в Петербурге общей площадью 10 000 кв.м.

Page

Коворкинг Page от ГК «Бестъ» общей площадью 5 000 кв.м запланирован к запуску в марте 2020. Самый крупный коворкинг в городе. В проекте будет несколько рабочих зон, помещения для отдыха и мероприятий. На верхнем этаже откроется бар с видом на Неву. Первый коворкинг Page (350 кв.м) открылся в 2018 году в пространстве «Бенуа 1890». Собственник намерен развивать сеть и следующий коворкинг может появиться в 2022 году в Avenue APART на Малом проспекте Васильевского острова.

Информация предоставлена отделом исследований и консалтинга IPG.Estate