IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 квартала 2020 года

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 квартала 2020 года.

Состояние рынка до

Индикаторы рынка:

• 2,7 млн кв.м – общий объем качественного предложения офисов.
• 163 тыс. кв.м – общий объем свободных офисных площадей.
• 165 тыс. кв.м – офисных площадей находятся в стадии строительства и запланированы ко вводу в 2020 году (GLA). На конец марта 2020 года общий объем предложения не изменился, на рынок не вышло ни одного нового проекта.
• 10 000 кв.м – поглощение по итогам 1 квартала. Обеспечено рядом небольших сделок, что соответствует квартальной динамике данного показателя.
• 6 % – уровень вакантных площадей от общего предложения арендопригодных площадей.
• 1 720 рублей за кв.м в месяц – включая НДС и КУ составляет средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А.
• 1 250 рублей за кв.м в месяц – в лючая НДС и КУ составляет средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В.
• На фоне отсутствия нового предложения и относительно низкого уровня вакантных площадей, ставки аренды остались на уровне 2019 года.

Состояние рынка после

Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития.

При этом, мы видим, что бизнес использует это время для более глубокого изучения рынка: мы продолжаем получать запросы на перспективу арендных отношений.

В перспективе ближайших месяцев шок спроса будет сглажен отсутствием избыточного количества нового предложения и низким уровнем вакансии.

На момент выхода России из сделки ОПЕК+ и начала режима самоизоляции рынок не был перегрет и находится в состоянии постепенно реализуемого отложенного спроса на фоне низкого прироста качественного предложения.

Мы ожидаем, что по этой причине восстановление рынка произойдет уже к середине третьего квартала, при этом ставки аренды не подвергнутся существенной коррекции.

Ставки могут упасть на 10% по действующим контрактам. Но это будет не рыночная, а закрытая информация.

В спекулятивном же рынке снижения будут лишь акционные в новых пустых объектах, а таких единицы. Что даст те самые 2,5%, если считать весь рынок.

Уровень поглощения по итогам года будет скорректирован в сторону уменьшения в сравнении с показателями прошлых лет, но коррекция не будет значительной.

Бизнес на перепутье. Состояние и перспективы рынка офисной недвижимости в контексте пандемии

Рыночную ситуацию комментирует Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate:

Будет ли ротация на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга?

В текущих условиях многих игроков рынка (как собственников, так и арендаторов) интересует вопрос: «Будет ли ротация в офисах и стоит ли ждать новых хороших предложений по аренде по причине съезда тех или иных арендаторов?»

Мы видим, что глобальной ротации не будет. Возможен выход единичных предложений, но не будет массового выплеска.

Во-первых, виной тому отсутствие качественного предложения на рынке – на начало года объем свободных площадей не превышал 163 тыс.кв.м. Если говорить о текущих условиях и необходимости срочного экстремального переезда, то арендаторам необходимо искать предложение, примерно соответствующее по площади, но ниже по арендной ставке. Если варианты для переезда из класса А в В+ на рынке еще можно найти, то из В+ в В – уже затруднительно ввиду отсутствия готовых опций.

Во-вторых, мы видим, что в таких сложных обстоятельствах компании не хотят входить в экстремальный процесс поиска новых помещений. Компании стремятся сохранить такую важную часть бизнеса как офис и передоговориться с текущим арендодателем об условиях аренды.

На каких условиях происходят пересогласования договоров аренды?

Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнется бизнес. Арендодатели в текущий сложный период не желают менять арендаторов, а предпочитают сейчас уступить в малом, но выиграть в перспективе, сохранив сформированный стабильный пул арендаторов.

• Наши клиенты в основном просят согласовать скидки по арендной ставке на этот период.
• В итоге стороны достигают договоренностей о послаблении арендных платежей сейчас с дальнейшей компенсацией выплат арендодателям по истечению определенного срока – полгода-год.
• Основная сложность в перезаключении договоров аренды – это оценка сроков, необходимых для послабления арендных ставок. Пока аналитики склонны к цифре в 6 месяце, но как это будет в действительности – покажет только время.

Удаленная работа не вернет сотрудников в офис?

На текущий момент большинство компаний ушли на удаленную работу. Невольно напрашивается вопрос: «Если компании поймут, что можно эффективно работать удаленно, то нужно ли будет возвращаться в офис? Кому они будут нужны?»

Уверена, что каждый специалист, работающий дома или на даче, ощутил преимущества работы удаленно: плавающий график, не нужно тратить время на дорогу, рядом холодильник и диван. Но каждый также ощутил и недостатки: отсутствие динамики офисной жизни, офисной коммуникации, командной работы, обучения, той социальной жизни, что дает офис, как без этого сложно работать.

Мы уверены, что офисы, конечно, останутся, но они трансформируются и станут другими. Тот тренд, который наметился несколько лет назад – agile, smart- офисы, системы хотдеск (hot-desk) – сегодня получит сильный толчок к развитию. Офисы станут другими. Их цель станет другой.

До настоящего момента лишь единичные компании России в действительности внедряли современный формат офисного пространства. Большинство компаний по-прежнему относилось к офису как к помещению, где стоят рабочие места, 30% которых по статистике пустуют по причине больничных, командировок или отпусков сотрудников.

• Современный мир уже навязчиво диктует условия: офис – это место генерации идей, коллективной работы, работы команд, место для формального и неформального общения.
• Офис – это жизнь коллектива, которая в итоге порождает успешный бизнес.
• В офисах необходимы переговорные комнаты, оснащенные всеми современными системами коммуникации, чтобы часть переговоров с клиентами и партнерами переводились в онлайн-формате без необходимости длительных командировок.
• Необходимы зоны неформального общения. Именно они генерируют новые идеи и векторы, дают энергию команде.
• Рабочие зоны необходимо формировать по принципу хотдеск, чтобы они постоянно функционировали, поскольку пустые столы занимают ненужную площадь и влияют на падение командного духа.

Офисы должны быть комфортными. В такие офисы хочется иди на работу. Пространство современных офисов заряжает на новые свершения. Я уверена, что площади офисов не изменятся, изменится использование офисных площадей.